商品房土地使用年限很重要吗？

郭进律师

关键字；房屋买卖合同  解除合同  退定金
本文讲的是商品房预售合同合同纠纷案，笔者代理出卖人东莞市某地产公司（下称“地产公司”）应诉买受人李某。
基本案情：
2010年8月，买受人李某与出卖人卜某与地产公司签订一份《认购书》，合同约定：李某向地产公司购买东莞市大朗镇某区住宅房屋（下称“房屋”）一套，总价216943元，2010年8月21日李某交定金2万元，随后地产公司多次催促李某签约正式合同，但李某以签订《认购书》时未了解商品房土地使用年限为由，要求退还定金。
案涉签订合同背景：
1、        案涉认购书签订后，因政府要求，地名作了变更；
2、        案涉楼盘在签约时使用年限是60年；
3、        认购书条款明确约定，买受人在签约时已经认真查看了样板合同，对物业基本情况了解。
因协商不成，李某向人民法院提交了录音证据，证明李某在签订认购书时销售员没有向其说明土地使用年限问题。
李某起诉理由两点为：
1、地址变更；2、签订认购书时不知情土地使用年限，存在隐瞒欺诈、重大误解。
笔者接手后，认为：地址变更是地名变更，实际地理位置没有变化，只须政府部门作一个说明即可：本案关键是，是否有隐瞒欺诈、重大误解行为。
1、        关于隐瞒欺诈，本案地产商已经将土地年限在样板合同公示，认购书中也提示是阅读了样板合同并了解物业情况的前提下签订，实务中，销售员也没有必要刻意隐瞒土地年限问题，因为这个问题很容易通过公开途径查询到的，如样板合同、国土局等。
2、        关于重大误解，李某认为土地年限应当是70年，这个理解没有法律依据，根据相关法律规定，只是规定了使用年限的上限，没有规定下限，李某以此为由认为是重大误解有些牵强。
本案一审法官认为没有对李某说明土地年限问题，可能导致李某重大误解，且认购书属于格式条款不能约束李某，故判决解除认购书，退还李某定金2万元。
一审判决后，笔者认为：一审法官将认购书性质错误理解类似保险合同，一些格式条款并不是一定要说明才生效的，况且没有格式条款，李某也不能以不知土地年限为由随意解除认购书。
退后，笔者与地产公司沟通后提起上诉，东莞市中级法院审理后，认为：首先，确认认购书条款，相信李某在签署认购书时知道样板合同并了解相关资料；其次，法律规定了土地最高使用年限，不能理解为通常土地使用年限为70年；最后，李某未向销售员问土地年限问题，地产公司不存在隐瞒问题。最后中院认为李某关于隐瞒欺诈、重大误解理由不足，依法改判，驳回李某诉讼请求。
本案小结：本案中李某作为成年人，随意签约后悔，仅凭一录音证据，认为销售员未与其说明土地年限问题而发起诉讼是十分冒险的。从社会交易习惯来讲，不是每个销售员能够把物业基本情况一一告知买受人的，买受人应当认真查看相关资料，而不是不尽义务随意签约。
   法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
　68、一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
71、行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。

本文引用的法律文书：
（2011）东二法民一初字第3299号民事判决书；
（2011）东中法民一终字第3150号民事判决书。

本文涉及答辩状
答辩状
答辩人：东莞市某有限公司
答辩人因原告李某诉被告东莞市某有限公司商品房预售合同纠纷一案，作如下答辩：
一、被告不存在隐瞒欺诈行为。
1、被告出售案涉商品房手续合法，办理了相关的《商品房预售许可证》，相关合同样板也报关有部门备案，前述材料公开、公示均可以通过上网或直接到有关部门查询、了解。同时被告还将合同样板等材料在售楼处公示，原告也可以随时查询了解案涉商品房土地使用年限。
2、案涉商品房地址变更是因政府部门的规划作一个名称的变更，并无地理位置变更，一个地理名称的变更不是被告能够决定的，同时也不影响原告继续履行案涉商品房《认购书》，对原告权益无实质性的侵害。
二、原告无重大误解行为。
1、原告在签署案涉商品房《认购书》时，被告委托的销售人员并无对原告作出任何误导行为，相反如前所述，被告还将相应的材料对外公开、公示原告可以随时查询、了解。
2、目前无法律法规强制规定出卖商品房时，土地使用年限必须是70年。《城市房地产管理法》第十二条规定的是居住用地最高年限为70年，而不是出售时最低年限是70年。另外根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。也就是说，案涉商品房土地使用年限的长短不影响原告权益。
综上，被告向原告出售商品房时无任何欺诈行为，原告也没有重大误解情形。答辩人认为原告的诉讼请求于法无据，恳请法庭在查明事实的基础上依法驳回原告诉讼请求。
此致       
东莞市第二人民法院
答辩人：
民事上诉状
上诉人（一审被告）： 东莞市某有限公司
被上诉人（一审原告）：李某
上诉人对（2011）东二法民一初字第3299号判决不服，提起上诉。
诉讼请求：
1、依法撤销一审判决书第一、二项判决，确认上诉人无须向被上诉人返还20000元；
2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：
一、被上诉人无重大误解情形。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”根据前述规定，所谓重大误解必须是误解是“重大”的，重大误解与当事人签订合同有因果关系，重大误解产生的较大损失是当事人不愿意承担的。下面分析本案被上诉人签订案涉认购书是是否构成重大误解。
1、被上诉人没有误解的合法依据、理由，即使有一定误解也不是重大的。
首先，被上诉人认为案涉商品房的土地使用年限应该是70年，这个理解无任何依据的。目前只有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住地最高年限为七十年。前述规定是对居住地使用年限最高限制而非最低规定。被上诉人认为案涉使用年限应是70年是没有任何法律依据的。
其次，从常理来讲，作为房地产开发商获得土地使用权后需要一定时间开发、建设、报批等各种繁杂的事务处理，最后到出售商品房时也需要时间销售。这些情况导致购房者签订买卖合同时，土地使用年限从签订日期起计算是不可能有70年的。被上诉人认为签订认购书时案涉使用年限应是70年是有违常理的。
再次，被上诉人误解的可能产生的损失是无法确定的。根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。这规定首先保障了住房者的续期权，至于是否要交纳“续期费用”目前无法律政策对此有明确规定。也就是被上诉人因土地年限问题是否将产生“损失”是无法预料的，至少是不明确的。在这种情况下，被上诉人损失是多少，较大损失如何计算？被上诉人不能举证其因误解产生较大损失的，应当承担举证不能后果，也就是被上诉人误解后果是不成立的，即使被上诉人有一定误解，那么也不属于“重大”的。
二、案涉认购书格式条款是有效条款。
一审法院认为认购书在“双方责任”第3条规定“认购方在签署此认购书时已阅读并对《商品房买卖合同》及组成部分的内容达成合意”（下称“案涉条款”）符合《合同法》第四十条规定的情形是没有依据的。
首先，案涉条款没有免除上诉人任何责任。上诉人应当承担的责任均在认购书及《商品房买卖合同》样本均有显示。
其次，案涉条款约定的内容属于一个陈述性条款，该条款并未加重被上诉人任何责任或排除被上诉任何权利。该条款只是陈述被上诉人在签订认购书时要清楚了解即将签订合同的内容并同意。该条款提醒被上诉人认真阅读《商品房买卖合同》样本有何加重被上诉人责任之处？难道排除了被上诉人不认真阅读合同条款可以草率签约的权利么？
上诉人认为案涉条款不符合《合同法》条四十条规定的情形，该条款应是合法有效的条款。
三、上诉人的销售人员没有义务主动对被上诉人说明案涉商品房土地使用年限的问题。
上诉人通过展厅公示《商品房买卖合同》样本、土地使用权证等、政府部门备案、网络公示，全方面向购房者公开商品房一切信息。本案中，被上诉人随时可以方便、快捷的了解涉案土地使用年限问题的，此其一；其二，上诉人的销售人员面临不同购房者，不同的问题，销售人员不可能一一告知购房者未提出的所有问题的。而且上诉人销售人员之一邹阳明未对此案涉条款说明不代表被上诉人从其他渠道了解涉案土地使用年限情况的。其三，被上诉人作为一成年人，有能力也有义务认真查阅上诉人在售房时提供的材料，因被上诉人疏忽或故意未去了解土地 使用年限问题而草率签约所产生的法律后果不应当简单以“重大误解”为由随意撤销市场上的稳定交易行为。

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