放心装修季：验房不合格如何处理，很麻烦巨受用的，不得不看！

雅典设计

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
　　1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
　　2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
   
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问题一：未能按时交房
　　按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
　　对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。
　　问题二：开发商证书不全
　　验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。
　　时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。
　　对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。
　　问题三：先签文件后验房
　　先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。
　　对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。
　　问题四：开发商大事化小
　　对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。
　　对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。
　　问题五：小区配套不齐全
　　验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。
　　对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。
　　问题六：巧立名目乱收费
　　虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。
　　对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。
　　另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
　　在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。

   

　　验房程序：
　　一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。
　　二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。
　　三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
　　四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）
　　五、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5％+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。


　　验房顺序：
　　专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。
　　一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。
　　二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。
　　三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。


　　解决纠纷方式：
　　1、协商解决（集体更好操作），不成时可通过以下三结合方式。
　　2、媒体曝光；非诉讼方式（政府职能部门投诉）；诉讼（集体诉讼影响大、成本低、成功率高）