十二五期间旅游地产的隐忧

白棉花

十二五期间旅游地产的隐忧
(2011-01-21 19:06:27)

“十二五”开局之年，中国旅游业一头跌进了汹涌澎湃的地产汪洋。在酒店热、高尔夫球场热消退之后，以“国际旅游度假区”为主的旅游地产浪潮破闸而出。去年，逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿，仅广西北部湾经济区开发规划中，大型旅游项目计划投资已达910亿元。由此，中国旅游业前所未有的产业泡沫，或已悄然生成。

　　这一轮旅游地产热的最新特征有四：第一，旅游地产逐渐成为部分省市“十二五”规划事实上的战略支柱产业；第二，涌入国内二三线城市，乃至县域经济体；第三，与旅游景区深度融合；第四，触及区域开发的根本利益。除了传统的项目合作之外，开发商反客为主，统一打包景区，如万科投资60亿元打造南充4A级“西山风景区”。

　　地产大鳄中流击水，通常为四步曲。
第一步，以强驭弱，吕布戏貂蝉。中信地产和九江市合作建庐山西海国际度假区，项目投资120亿元，而九江市2009年财政总收入仅86.19亿元；万达地产和武夷山市合作建武夷山国际度假区，项目投资30亿元，而武夷山市2009年财政收入仅4.79亿元。由于旅游企业的上市公司相对较少，不少交易往来可以不必完全公开。地县级旅游统计体系缺乏，其投资收益统计“主观自由度”很大，因此，开发商具备了较大的操作空间。

　　第二步，请君入瓮。地方政府苦无资金，故希望引入大型旅游地产项目，提速基建和城镇化。开发商投其所好，热炒项目概念，如促进就业、增加政府收入、加速城镇化等。项目签约之时，地县级政府常常已被大项目“套牢”。

　　第三步，张飞战法，百万军中取上将首级。尽管地产调控政策密集，空前严厉，但开发商搞旅游地产，可通过一二级土地开发联动直接获取相对廉价的土地，通过旅游地产项目之囊，囤积到最优质和最稀缺的林地、农地、旅游用地以及丰厚的自然资源。

　　第四步，空城计。开发商特别强调项目建成后须有3～5年的营销推广“窗口期”。实际上，这是玩起了旅游资产闲置的“空城计”。地方政府常常到最后是周郎妙计安天下，赔了旅游，又折城市化。

　　此次旅游地产热的起因，当为2010年国家房地产调控的疏导新思路，引导充裕的流动性进入商业地产，从而抑制住宅市场的投资性行为。如保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定险资可以投资商业不动产，但是不得以商业地产的方式开发和销售住宅。约4500亿元险资下水商业地产，加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业地位，真真假假之际，“国际旅游度假区”浪潮决堤，一发不可收拾。

　　其实，旅游地产热此起彼伏，旅游业早已饱受折磨，沉舟侧畔。以桂林为例，上世纪80年代掀起“酒店热”，众多高档酒店投入运营后开房率骤降，普遍亏损。由于外债集中偿还，当地经济一度不堪重负。一波刚平一波又起，上世纪90年代，10多亿外资又爆炒高尔夫球场，桂林4个国际级球场建成后亏损严重，银行配套资金旋即被套入苦海。由此，造成了中国旅游业的真实一面：积贫积弱，境内外旅游接待人次虽30年来大幅增长，但行业效益长期难如人意。仅从游客接待人次、旅游总收入、增长率等指标，已不能真实反映中国旅游的产业收益。

　　据国内省市“1998年～2007年旅游要素投入/产出效率”统计，国内只有广东（252.67%）、北京（120.47%）、上海（111.37%），处于“有效（≥100%）” 分类，而目前旅游地产高烧区，如江西53.18%、吉林58.08%、内蒙古52.70%，分列“无效率”的最低分类（≤59%）。另外，2008年，全国星级饭店客房保有量约159万间，41.7%处于闲置状态。大项目大投入方式粗放，已无助于产业转型，而开发商的“空城计”更会催生产业巨大泡沫。

　　“十二五”期间，国内旅游人次增长率为10%，而国内旅游地产增长率或为15%～22%，超过住宅或其他商业地产板块，面对“双高热”，我们须及时警醒！出台在即的《旅游法》须完善“旅游地产”发展和运营的法制构建，其次，应尽快启动旅游房地产资产证券化业务，缓解投资风险；再次，推进民生化的营销转型，加快推进分时度假、度假点数制的法律和市场进程，唯有此，才能有效解决空置率难题。