在武穴卖房子，你还会卖高楼吗？

张冠楠

关于坼迁，是中国人都了解，不是有很多报道：说很多人一坼迁，就有大把的房子，大把的票子吗？事实上，也确实如此，所以在中国，房子是保值的！

　　有朋友会说，这个不是费话吗？谁不知道啊！是的。都明白的一件事情，但是，我要告诉各位朋友，这些只能到现在为止，以后的房子不可能会保值，只可能贬值，而且会利越来越多的贬值！

　　先不说马上要开征的房产税，那个都需要交的，不管是一套还是多套，就向当年的个税，只不过是交多交少的问题。

　　现在什么地方坼迁的都发了财，只是发了多少财的问题，基本上都没有亏本，不管是买来的还是分来的，都赚了很多。

　　为什么呢？想必大家都知道，现在坼的都是6、7层以下的，基本都是2层左右的，然后开始建6楼以上的，11层的，30层的，坼这些，房地产商当然愿意多坼，多补偿你的，因为赚的到很多钱，为什么不坼呢？

　　那么，以后呢？都是10多层的，高的30多层，还会坼吗？

　　答案是肯定的，不管是政府还是房地产商都坼不起，当然也赚不到钱，那么怎么办？

　　所以，既然坼不起，又赚不到钱，那怎么办呢？只好自己住了，到了20年，或者30年（所以说什么70年到期自动续签，都是浮云），房子成危房了，那怎么选择呢？

　　相信到那个时候，大部分人会另外找住的地方，小部分住继续住在那里，也会有少部分会找政府或者开发商的麻烦，但是您真的又那个本事吗？

张冠楠

一、20年后，商品房谁来拆迁，怎么拆迁？
　　1、20年后，二线城市的三等地段，10套15层的高楼房，房龄37年，要拆迁。那时城市化已经基本上完成了，炒作价值、户口价值基本上没有了，住房的使用价值没有了，只剩下土地使用权价值。
　　2、自己拆旧盖新是不可能的，拆迁离不开政府和开发商。
　　这是专业性、技术性很强的工作，前后需要与几十个部门打交道，需要盖几十个公章，需要技术队伍，所以离不开开发商。
　　自己拆旧盖新，每套必须先拿出N万元给工程队，但那时炒房不再，人少房多，许多人要现金不要房子，而且一个小区几百几千户人家，先后离开老态龙钟的旧房，已经分散居住在几十个地方，许多人住在五湖四海，意见无法统一。
　　拆迁只有由具有权威的、具有强制力的政府来统一规划，统一拆迁，统一补偿标准，才能顺利进行。不然，只要有几家出来搅局就无法推进。
　　要拆旧盖新，是整栋楼，甚至整个小区一起开工。自己拆旧盖新的话，城市就乱套了。
　　房地产开发分为一级开发和二级开发。一级开发就是政府或开发商的拆迁公司把“生地”变“熟地”的过程，包括搞拆迁工作，搞三通一平。二级开发就是买“熟地”来盖房子。

张冠楠

今后，10套住房拆迁后还剩下多少“熟地”？
　　1、20年后，10套住房在拆迁后，因为“拆多盖少”丢失0.5套（5％）。只剩下“熟地”9.5套。
　　2、20年后， 10套住房的土地使用权价值因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用而丢失1.5套,即拆迁工程队成本和利润需要15％。小计，剩下“熟地”8套。
　　近几年拆迁的基本上是平房、低层楼房，是砖混、砖木结构的，不费吹灰之力。钢筋、砖头可以盖农民房，是被人拿走了。所以支付给工程队的钱不多。
　　现在，10年房龄的住房，20年后就要报废，就要拆除。现在的高楼大厦，是钢筋混凝土结构的，要打桩，深达二三十米，直达地下岩石层。桩打好后，还要做地下钢筋混凝土地下室。拆除清理后，土地要达到能够再打桩、再盖房的标准，费用很高。
　　更大的问题是，一个城市就要产生不计其数的建筑垃圾，必须运到几百公里以外的山区去。那时的农地已经“确权”，土地价不会像现在这么低贱。
　　站在10几层的高楼面前，一旦拆迁，1000平米产生的建筑垃圾，可能需要占用大于2000平米的山区土地。

　　3、拆迁公司一级开发需要半年的时间，要通过土地提取利润。拆迁中会发生管理、人工、设备、材料、税费、红包等成本。那时人少房多，需求不旺,为了防范地价下跌、土地闲置，拆迁公司要留有一手，要求取得风险金。所以丢失1.5套（15％）土地使用权价值。小计，剩下“熟地”6.5套。
　　4、因为6.5套“熟地”只是土地，需要花掉1.5套以上的“熟地”的钱去盖房，才能变成5套“新房”。