城东新区，让我欢喜让我忧

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城东新区，让我欢喜让我忧

       2007年12月10日，武穴城东新区正式奠基动工。转眼四年多过去，现状如何？趁着有时间跟大家八一八。

一、先说说背景

前些年，一直听到网友对新区的背景多有争论。先简单概括一下：

1、是当地政府一味追求政绩的结果。　　

2、是房地产商和政府官员相互利用的结果。　　

3、是城市发展的必然结果

      新城区建设可以解决老城区建筑密度高，绿化率低，交通拥挤等难题，改善城市人居环境，甚至可以早日实现城镇化目标，为后期产业转移转型、土改做准备。

      个人认为任何事物都有两面性，利弊多寡而已。再说其决策权并不在官员或百姓那里，而在于国家宏观决策上，简单讲就是听党的随大流。孰不知近年来周边各县市都在大搞新区开发，其阵式并不比武穴小。好了，开弓没有回头箭。说这些都是废话，接下来说重点吧。

二、现状如何

      建设及资金情况：中心区计划投入公用基础设施建设资金1.72亿元，前期已投入7200万，后续将投资1个亿。已投入的包括征地等前期费用5700万，项目建设及配套设施费用1500万。

已完成19号、20号路路面和管道沟建设6000平方米，筹集社会资金投入900多万元完成19号、20号路基建工程。。融资1个亿，启动各单位办公楼建设，目前已有22家行政事业单位和部门进入城东新区建设，其中，检察院、国土局、法院、广电大楼、地税局、药检局等部门和单位已经开始动工建设，其中国土局、检察院、广电大楼、档案局等办公楼已经建成。正在建设的有市民广场、明珠路北端和21号路。 行政中心办公楼已开始招标。

征地拆迁情况：新区征用土地1550亩，已获批复517亩，已实行土地补偿及安置共761亩。

补偿安置情况：以江家林旧屋垸为例，该垸土地面积294.72亩，目前已征用234亩，土地补偿每亩25500元。在旧屋垸21号路以南（樟树脚地）选址建房，实施通电、路、水、电视和场地平整，建成新居民点。。对征地后家庭人均土地不足0.3亩的年满16周岁的村民实行养老保险，保费标准为22000元/人，其中个人缴纳7000元，村集体和市政府补助15000元，领取养老保险金的标准为城镇居民最低生活保障费标准的120%。（以上数据来自官方）

目前政府遇到的问题：征地难+拆迁难+融资难＝建设进度缓慢

开展新区建设，征地拆迁不可避免，阵痛和阻力现实存在，也给政府维稳带来很大压力。随着市场化的推进，失地农民征地补偿价格和拆迁安置以及社会保障措施没有随之跟上，无法适应新的形势发展和变化。当前的征地补偿标准不高，安置方式单一，与失地农民要求相距较大；商品房价格也一路高歌猛进，拆迁户仅靠现有拆迁货币补偿费已远远不能购得同等面积房屋；同时，失地农民非常担忧的就业、社保、医保、低保等缺乏保障，合理诉求难以兑现，不愿意配合征地拆迁在所难免。

三、绕不开的三道难题；筹资、建设、人气

前面讲到建设进度慢的问题，其实根子还在钱上，没钱难办事啊。

讲这些问题之前，先摸索一下政府的算盘是怎么打的

——先以借贷换新地，再以融资打基础，再卖旧地建新城，后卖新地回成本。

      说白了就是做资本生意，以资抵债低进高出。虽利益巨大，但做资本生意也是有风险的，政府可不想破产，为控制风险，政府会步步为营，转稼风险，以小博大。这就是政府以小资本翘动市场大资本的核心思路。

●钱的问题

前期基础设施建设的钱从哪里来？通常筹资渠道很多：

一是向上争取，包装各建设项目，争取中央和省级资金；

二是发行债券，城投公司发行新区建设债券；

三是争取贷款，包装项目争取银行贷款。

四是社企投入，以BT、BOT方式开展项目融资，吸引社会或企业资本投入。

      新区在初刨阶段，尚未形成稳定和可靠的收益来源，发展前景存在一定的不确定性。同时，又无法有效地利用市场化途径吸引多种社会资金投入，在更大范围内拓宽融资渠道也存在较大障碍。而建设又需要不断投入资金，其投资回收期长，尤其是部分基础设施投资几乎无法回收。加上中央紧缩货币和抑制经济过热的政策，对于新区的建设和资本运营将更为不利，建设的项目和服务设施不一定能在短期内被市场消化，变现困难、银根紧缩、融资难，很容易造成资金链条断裂。所以最效的还是利用政府的投融资平台，借助城投公司通过土地出让、承包垫资、抵押贷款等方式融资。

      前期建设资金的问题政府已经解决的差不多了，但随着建设进度的推进，需要钱的地方就越来越多了，大大小小的承包商建材商眼巴巴的盯着政府，因此旧城改造的时代就如期而至。

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接上篇——


旧城改造如何创造财富呢？

      新区与旧城就是打断骨头连着筋的关系，俗话说“动动土，两亿五”通过拆迁和开发释放出土地资源为政府融资，是维持目前资金链的最好渠道。但旧城改造不同于农村征地安置，要有章可寻考虑长远发展，为实现土地资源的最大配置和收益，那就要提升土地的开发潜力，当然这个潜力有多大，就要看卖像好不好。那卖像是什么？就是规划，就是环境。前不久《城区控详规》出台，据说请华科大搞的花了100W。说明政府对土地卖像上还是下了点本钱。

      做到这一点还不够，接下来就要解决土地问题，这里面很复杂，要理顺这一层关系并非易事。先针对城乡土地，政府为解决“面粉比面包贵”的问题，先后出台《闲置土地案》《城乡土地增减挂钩案》其目的是垄断土地市场，为土地收储增值扫清障碍。接下来是老城区，国有土地消化完了，就沦到集体、个人的了，但现存的产权复杂、性质变更、监管混乱等问题，并难不倒政府，看看新出台的《旧城改造意见》《两违治理》，中心思想还是垄断土地一级市场，政府要开"专卖店"。既然是开店做生意当然要有战略意图有市场意识，不能总让大开发商牵着鼻子走，让小开发商混水摸鱼。这里插上一句，如早几年这个意见出台并落实，武穴满城乱建鬼划连篇的情况也许会好很多，同样的钱也许能买到环境更好的房子。接下来要发生的可想而知，开发商要么撤离主城区转向乡镇、要么寻求同行合作，主动担负起旧城改造的重任，与政府虎狼联合做到官商共赢皆大欢喜。            
      再说说政府的专卖店，前期搞促销是必然的，这是商业规律。在鼓励多开发多返利的彩头下，地产商顶在前面做肉盾的激情高涨，通常政府与民众解决不了的无非是利益问题，这回不同了，地产商出于对政府促销政策的回应，提升一下建设规模和档次，再明里暗里出点血，给市政民生工程做点贡献，问题就不是问题了，这就是政府的高明之处。地产商生意做好了，城市环境也改善了，百姓也得到益处，土地自然好卖。再接下来专卖店可就火了，政策嘛也可以改改了。。。

（当然这些只是个人看法，其中道道绝非简单。至于敏感的房价问题还是留给各位探讨吧。）



●建设热潮何时到来

       从这几年来看，新区的建设还处于起步阶段，但毕竟拉开了城市框架，连接新旧城的主干道基建一直在不断推进，这是令人可喜的一点，职能部门的大楼建设进度还不够理想，这点可以理解，摊子铺大了资金链确实危险，前面讲到的征地拆迁难恐怕也是阻碍建设进度的主要原因。

       但这就产生了个新问题，建设目标的不确定性。目前为止没看到详细的“新区项目规划图”，各建设项目在什么位置，哪些是竣工、在建、拟建项目，哪些项目硬性优先限期竣工，哪些配套从缓。这些直接影响建设进度以及项目投入的热情，加重投资方等待观望的情绪。这样会导致新区开发停滞不前的局面，其后果会使政府小资本拉动大投资的策略落空，期待的建设热潮遥遥无期。

      一些民生配套项目仍停留在方案规划图上，医院、学校、文化中心、客运中心、中心公园、商住生活区；这些项目将直接带动开发动力和人气，所产生的拉动效应将十分明显。因此，在投融资问题上，不要过分依赖土地增值，要促进投资主体向多元化发展。形成政府投资、国内国际企业、民间财团、国有资产和个人投资并举的局面。对金融机构、大企业集团、民间财团可以重点攻关。紧密结合政府的招商引资步骤，扩大新区开发的知名度，打造投资品牌。政府应极力创造投资氛围。麻阳高速、长江大桥尽早开工也将为新区发展注入新的活力。武穴的优势发展潜力该炒的时候就要炒，这些不得不重视。

      另外，四大家市政大楼完工及政府机构入住将是新区开发建设的里程碑，正式进入资本运营回报阶段，做好储备优质资产增加投资回报，这将为下一轮服务配套建设打下基础，使新区建设和发展进入良性循环。



●聚人气当是重中之重

      人是城市之魂。没有产业和人口的支撑下的“造城”只不过是无水之源，无本之木。人气如何聚？也不是一朝一夕的事，先要思考四个方面：人在何处，人来多少，人从哪里来，来的是哪些人，最关键的是靠什么吸引人。

      首先是产业。产业支撑是聚人气之根本，是新区开发成败之关键。因此“兴产业、聚人气”是当务之急。。城东、 田镇、火车站、团山、广药等产业园区不断的招商引资加快产业发展，从近年的政策上可以看出，提出优化投资环境、提升政企服务效力，三争两建一跨越等措施。值得肯定的是政府在这方面做了大量工作。。需要指出的是，另一方面要发展扶持微小企业，借鉴重庆经验提供贷款和优惠政策，针对东南沿海低端产业逐渐向内地转移契机，吸引外出务工人员回乡就业或创业，也是聚集人气的重要方面。。另外，结合产业特点，对拆迁还建户和周边农村居民技能培训，本地企业适当提高工资和福利，吸引村民就业，使其转化为产业工人和市民。

      其次是环境。环境是聚集人气的关键。要有良好的人居环境、商业环境（消费环境）、治安环境。首先要坚决禁止高耗能、高污染项目在城东区域建设，加快迁移已有污染企业，在基础设施和生态环境先行的基础上，适时开展学校、医院、市场（菜场）等功能项目建设，在建设居住小区的同时，建设好社区服务中心，配套好公共服务，满足居民生活需要。同时要逐步完善餐饮、酒店、娱乐等旅游配套设施建设，吸引更多人口进驻。

      最后是宣传。人气来自城市知名度，而知名度主要取决于城市形象。打造城市形象，武穴要打好两张城市名片：
一是<山水园林的宜居城市名片>；
另一张是<港城一体化的港口城市名片>；
    不仅要提高新区建设水平和质量，将两张“名片”充分体现出来，更重要的是加大对外宣传，选择高水准的策划团队，进行城市形象策划，向外展现武穴的城市形象。



四、新城区是否带来新气象

1、有效带活建材业、房地产业、商贸业、餐饮业、服务业和公用事业等相关产业的发展，同时为推动仙姑山、武山湖等风景旅游区的开发，对旅游经济起到促进作用。

2、解决人流物流拥挤，交通不便，城建规模无法扩张等问题，方便市民的生产生活。促进城乡发展环境，提高城市品位、优化城市功能。

3、有利于政府效能的锻炼和提升，办事庸懒散官本位思想有所收敛，为众服务意志有一定提高。进而创造一个由政府主导城市发展的软环境。


后记——


    其实很早就想写这个话题，苦于没有时间深入调查了解，仅从个人角度粗看城市发展变迁，以及对政治经济产生的影响，无所谓深度，就当跟众网友一同探讨研究研究。。最后想说的是，城市开发是个漫长过程，我们需要慢慢适应这个过程，相信终有一天城东新区会成为武穴经济和社会建设的高地！。。当然前提是政府老板可不要亏本哦。
    以后事以后再说，我会继续关注新区发展。谢谢各位的光临！欧了。

macoyang

太长，没看完，为楼主的精神回一贴

￥泰森￥

顶上..........................................................

伯言

占個沙發,要是政府在招商引資上花點力氣,搞几個大企業落戶就好了

荆楚风月

武穴现在做建设就是这样，把明天的钱拿来今天用。石佛寺说搞工业园，到现在还没有公路硬化，现在泥水路恐怕是所见最差的工业园道路了。前几天武穴电视台还大言不惭的说，石佛寺工业园是市里八大工程之一。

macoyang

荆楚风月 发表于 2012-3-1 13:48
武穴现在做建设就是这样，把明天的钱拿来今天用。石佛寺说搞工业园，到现在还没有公路硬化，现在泥水路恐怕 ...

石佛寺工业园在哪？

荆楚风月

在石佛寺啊，老街的西边啊，新开了一条路，边上就是搞工业园。

只因有你

写的很好，希望市领导能看到，反思过去的做法，真正改变武穴的旧面貌。

小溪水

人气=武穴的魅力