人民币升值，武穴房价会涨吗？

石磊

20世纪90年代，大量资本流入美国使美元保持坚挺，但这也导致利率下降和股票价格的上涨。2003年3月，美国NASDAQ市场的综合股价指数一路飙升至5000点以上，造成了巨大的资产价格泡沫。Aggarwal(1981)从实证分析的角度说明了美元汇率与美国股票收益之间的正相关关系。美元能否维持事实上的强势，几乎是美国证券市场的晴雨表。
　　此外，美元的稳步升值也使得美国在上世纪90年代出现了房地产过热的现象。美国联邦住宅供给机构监察办公室(The Office Of Federal Housing Enterprise Oversight，简称OFHEO)发布的用来反映美国全国以及各州住宅价格变化的OFHEO房价指数(Housing Price Index，简称HPI)显示，1991年就开始的美国房地产牛市，仅仅经历了2次小幅调整，分别是1994—1995年和1999—2000年；而且，来自各方面的利多因素延续和支撑着这一波上涨，例如针对出售自住屋后所获资本利得的减税优惠，较低的房屋贷款利率以及更多元化的房贷金融产品等。近期，随着美联储连续16次加息，美国30年固定房屋抵押贷款利率也已大幅上升，从2005年7月份的低点5. 53%上扬到2006年5月中旬的6.5%，这给房屋抵押和再融资带来很大的负面影响。据由美国政府支持的房贷机构Freddie Mac预估，2006年美国房屋抵押贷款金额约为2.45兆美元，将较去年下降13%。因此，已经有学者认为，美元的深幅调整和不断加息，将使房地产价格开始见顶回落。
    在1989年第二季度之前的4年里，伦敦房地产的平均价格几乎翻了一番，高达97667英镑(合17.3万美元)。与1979年相比房产增值了3倍，比同期在股市的投资收益高1倍。在整个英国，房价都经历了与伦敦相类似的暴涨，从1979年的19075英镑、1985年的34700英镑涨到1989年年中的62000英镑，房地产市场炙手可热。当时负责货币政策的英国政府连续加息，将利率从1988年5月的7.5%提高至1989年10月的15%。即使在1992年年中，利率仍然高达10%。这期间汇率下调，房价暴跌，人们纷纷失去工作。到1992年年底，伦敦房价仅为67000英镑，跌去了三分之一；全国房价比1989年中期下降了24%。但是此后，英国国内尤其是伦敦的房地产价格开始一路飙升，甚至以三、四倍的速度增长。尤其是在全球化的大趋势下，英国比较公平透明的监管、法律和经济制度，使该国房产对全世界购房者的吸引力与日俱增，在供应有限、需求增加的情况下，英国房地产价格的高涨期比预期的更长久。
    统计数据显示，日元的每一轮升值都对应着日本股市的持续上升期。在1972—1990年的19年间，日元有13年处于升值状态，而股市则有15年处于上升状态，其中，升幅超过20%的年份有6年。升幅最大的年份是1972年，此时日元第一次从1：360的固定汇率调至1：301，当年日经指数劲升了91.91%。其次则是1986年，即“广场协议”达成后的第一年，日经指数劲升了42.61%。到1989年底，日经指数创下了38957.44点的历史最高点。在股市飞涨的同时，日本房地产的价格也是扶摇直上：1987—1989年，城市土地价格平均上涨103%，东京商业用地价格和住宅用地价格分别上涨了3.4倍和2.5倍，大阪、名古屋的住宅地皮价分别暴涨了2.2倍和1.6倍。