关于武穴房价的走势问题

民间经济学家 · 发表于 2008-10-12 09:48:58

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关于武穴房价的走势问题，是老百姓谈论较多的一个话题，本人因从事经济方面的工作，并且也想买房，所以对该问题进行了比较深入的研究，特将本人观点与各位共享：房价的走势不外乎两个因素：一是房屋成本，即地价、建材、人工、税收等方面；二是买卖市场的供需关系。从今年情况来看，还要关注美国次贷危机对中国整体经济的影响等。从第一个方面看，随着物价的全面上涨，房屋建造成本大幅攀升，如地价，由于去年国家提高了土地增值税的税率，从千分之五提高到百分之一，翻了一倍；再加上经过近几年的快速扩张，武穴城区闲置土地已基本耗尽，现在开发的商品房多为拆旧建新，其用地成本大幅增长（原住户普遍采取房换房方式，相应分享了开发商的部分利润）。更为重要的是，中国人多地少，土地成为稀缺资源，可开发利用的土地并不多，用一块少一块，如武穴城区，已基本无空闲土地。如单从此方面看，武穴乃至全国的商品房市场并没有冬天！建材的价格也全面上涨，如钢铁价格已大幅涨价，主要原因是，全世界铁矿石的主要供应商只有澳大利亚和巴西，中国从上述两国进口的铁矿石已经历了多次涨价，如从澳大利亚进口的铁矿石2007年涨了60%多，2008年更是涨了几乎一倍，巴西的情况也差不多。虽然近两个月来，受美国次贷危机的影响，美国消费需求不足，导致中国出口下滑，进而形成中国铁矿石需求下降了10%左右，但其价格仍处历史高位；另由于四川地震灾区重建，建材需求量宠大，所以，预计未来相当长的一段时期钢铁建材价格仍维持高位。水泥、沙石的成本也涨幅较大。再说人工成本，目前，武穴建筑工人日工资约60元左右，比前两年几乎番了一倍。人工成本主要受老百姓日常消费品的影响较大，如近年来，粮食、农副产品涨价较快，人工成本也同步上涨，但由于粮食、农副产品属可循环资源（铁矿石、石油等属不可再生资源），如果产量上升，人工成本可能有小幅下调，但不会出现陡降现象。综上所述，房屋建造成本下降空间有限。第二方面，买卖市场供需关系。应该说，经过前几年暴发式发展，武穴商品房市场发展迅猛，在较短时间内已基本走完初级阶段，即大多数老百姓已人有住所，目前正进入第二个发展时期，即换房期，随着生活水平的提高，对居住质量，环境产生了更高的要求，旧式几十平米已不能满足要求，城区大面积撤旧建新就是证明。就城区本身消费能力来说，已基本进入了一个动态平衡阶段。但另一方面，随着国家大力推行城市化、集镇化的发展，实现劳动力市场的转移，一批外出务工的乡镇村居民，在有了一定的资本积累后，或为了提高生活质量，或为了子女的教育，或为了老人的生活方便，有了到城区买房的意愿。应该说，这是一个巨大的市场，也是武穴商品房市场生存发展的主要基础之一。从买卖双方供需情况看，这仍是一个供不应求的卖方市场，开发商拥有绝对的话语权，买房人仍处于相对弱势地位。所以房价没有下降的理由。从近期暴发的美国次贷危机对中国的经济，乃至商品房市场影响看，美国次贷危机对中国的影响仍未全面见底，未来形势无人知晓，但据主流经济学家及中央领导层发出的信号看，中国的经济基本面不会变，中国社会经济不会因此发生巨大变化（很难想象，因美国经济下降，美元贬值，中国外汇储备大幅缩水，对外支付能力陡降，导致物价飞涨，百姓生活质量下降，社会不稳定，这是不可能的事！）。相反，由于美国经济下降，消费能力不足，中国出口艰难，拉动中国经济发展的三驾马车已失其一，中国的经济发展将不得不主要依靠国内的投资和消费，<chsdate wst="on" year="2008" month="10" day="8" islunardate="False" isrocdate="False">10月8日</chsdate>央行宣布，从<chsdate wst="on" year="2008" month="10" day="9" islunardate="False" isrocdate="False">10月9日</chsdate>开始下调人民币存贷款基准利率，从<chsdate wst="on" year="2008" month="10" day="15" islunardate="False" isrocdate="False">10月15日</chsdate>开始下调金融机构存款准备金率，同时，国务院宣布，从<chsdate wst="on" year="2008" month="10" day="9" islunardate="False" isrocdate="False">10月9日</chsdate>开始，暂免征储蓄存款利息所得税等，就是一个强烈信号。投资和消费两者比较，决策层更愿意选择后者，因为前者付出的资源、环境的代价较大，如果回到老路，那么，这两年的宏观调控成果就付之东流了，但也不会不投资。所以，唯有拉动消费是最可靠的。很不幸的是，房地产行业在此方面却可能会充当一个重要的角色，据统计，房地产行业属劳动密集产业，其对解决就业的贡献度达10%以上，对投资的贡献度更高达30%，而其同时，又是一个拉动内需消费的主要力量，特别是地方政府非常热衷于房地产市场，这是一个巨大的蛋糕，可以提供巨额的税收，所以，房地产市场很可能是政府拉动消费的一张王牌。如出现该局面，商品房降价就只会是一句空话。从以上分析情况看，武穴房地产市场价格全面回落的可能性不大，甚至有小幅上升可能。也许，有人会说，现在全国降价一片，武穴房价为什么不会下降呢？也许降价只是一个时间问题，但本人分析认为，武穴作为一个小县城，与全国大中城市不能机械照比，大中城市也并非全面降价，下降的多为房产位置不佳，距市中心较远，真正的中心位置，并没有下降多少，相反，甚至还有小幅涨价，如北京的三环以内，武汉的城区中心等。再者，武穴房市与大城市房市并没有必然的关联，大城市受前几年超前开发，房价基数较高，且卖房多为中介公司，多了一个分利环节，而武穴并不存在这方面现象，所以，对此现象不应过分乐观。目前，武穴房市相对平淡，并不是需求不足，更多的人只是持币观望，等待价格回落，而据开发商透露，武穴房市只比往年稍逊，并没有显著的萎缩，一些位置好、楼层好的商品房仍很畅销。尽管结论有点让人失望，但任何事物都有其客观规律，不以人的意志为转移。以上为个人观点，仅供参考，如果哪位能准确判断未来房市的走向，那他将会成为一个天才商人。

zhangsd · 发表于 2008-10-12 10:57:17

开发商的马甲

遗忘 · 发表于 2008-10-12 11:53:53

武穴房价2800一平方是那个小区的房价？

长江后浪 · 发表于 2008-10-12 12:06:35

丽江豪园

帆船 · 发表于 2008-10-12 12:21:07

扯淡!武穴的房价太高了,相比全国其它同等小县城的房价起码要降30%才合理.人民群众的眼睛是雪亮的,如果大家都捂紧口袋,不信你开发商不降价,开发商这条鱼儿还离得开人民群众这水不成?离开了你也活不了!

xjy369 · 发表于 2008-10-12 16:42:22

哈哈!扯蛋.前几年有钱的好多都买了几套房等着出手呢.你们炒吧炒吧!什么成本啊钢啊铁的

用户名 · 发表于 2008-10-12 23:35:42

武穴房价个人感觉基本到头，但是肯定会有小幅上扬，房价疯涨的情况肯定不会再发生，除非大城市的房价再度疯涨，但是目前大城市房市的泡沫已经明显显露，疯涨的可能性太小了，再涨就没人住得起房了。武穴目前房价目前高的能够到近3000，说实在的，如果不是在武穴有刚需的话，我想做为武穴买房的主力军，外出务工人员为什么不考虑在外的二级城市买房？况且武穴的环境不过如此。武穴买房按揭的少，如果能够在武穴买3000一平的，为什么不考虑在武汉按揭买5000一平的？房地产行业成本增加是事实，这只会造成房地产行业的洗牌，中小房产商无力接盘，大开发商一家或几家独大，所以房价暴跌的可能性也很小，目前的价位会维持一段时间。

S，我属于在武穴有刚需的一类，所以刚在武穴买了一套。

Lily · 发表于 2008-10-15 17:43:10

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用用户名在2008-10-12 23:35:42的发言： 武穴目前房价目前高的能够到近3000，</div>武穴房价近3000了,这也太高了吧！

饶扬俊 · 发表于 2008-10-17 09:05:45

看来你是开发商的兄弟，明年这个时候你看看武穴的房价是涨还是跌？请大家不要相信他的话，在今后一个短暂的时期房价回跌到05年至06年的水平，但是不可能回到02年的水平。

饶扬俊 · 发表于 2008-10-17 09:08:14

昨天中央新闻上相关专家分析，中国楼市在今后一段时间会回到05年至06年的房价水平，请大家不要相信楼主的分析。

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