公租房、物业、租房购房……关于住房，你想知道的都在这里→

春晓

房子是大家永恒的话题

对于年轻人来说

它是你在这座城市拼搏的梦想与坚持的动力

对于中年人来说它是你在这座城市坚实的依靠与最后的退路

不管是租房还是买房“住房”都是刚需

住的安心才是重中之重

今天为大家整理了关于住房的问题解答

希望能对你有所帮助

住房保障篇

➤公租房承租人有哪些义务？

公租房承租人应当按照租赁合同的约定合理使用房屋，按期缴纳租金及相关费用。承租人不得闲置、转租、转借、擅自调换配租房屋，不得损毁、破坏配租房屋，不得擅自装修房屋和改变房屋用途、结构及配套设施。
➤公租房承租人提供虚假证明或不合理使用房屋的，需要承担什么责任？

• 承租人有下列情形之一的，应当退出所承租房屋，并承担相应法律责任：
• 提供虚假证明，采用不正当手段取得公租房保障资格的；
• 无正当理由累计6个月未缴纳租金，经催缴仍不缴纳的；
• 无正当理由连续6个月未居住的；
• 转租、转借配租房屋或者擅自调换配租房屋拒不改正的；
• 损毁、破坏配租房屋，擅自装修房屋和改变房屋用途、结构及配套设施，拒不恢复原状或者不当使用造成重大损失的；
• 法律法规规定的其他情形。
  
  

➤承租人租赁期间不再符合公租房保障资格的，怎么处理？承租人租赁期间不再符合公租房保障条件或者租赁期满不再续租，但因客观原因不能及时退出的，可给予不超过6个月的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满，承租人确无其他住房可迁入的，可允许其继续承租，并按照项目评定的市场租金标准计收租金。

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➤公租房保障方式可以变更吗？

可以变更。

选择租赁补贴的保障家庭，自区住房保障房管部门发放《武汉市公共租赁住房租赁补贴发放通知书》之日起，1个季度后可申请将保障方式变更为实物配租。选择实物配租的保障家庭，可以申请变更保障方式为租赁补贴，但已经享受实物配租的保障家庭，应当退出所承租公租房。

➤公租房实物配租如何分配？

公租房实物配租实行分类轮候和公开登记摇号制度，由各区住房保障房管部门根据实际情况，编制配租方案，报区人民政府批准后实施。按照“社会公告—社区登记—公开摇号—顺序选房—网上公示—签约入住”的程序进行。

➤公租房实物配租的租金档次如何划分？

实物配租实行差别化租金，按照配租家庭住房困难程度及收入情况，给予不同档次的租金减幅：

（一）收入低于最低生活保障标准（含）的家庭，按照我市公有住房租金标准的50%计收租金；

（二）收入高于最低生活保障标准但低于低收入标准（含）的家庭，按照项目评定的市场租金标准的30%计收租金；

（三）收入高于低收入标准但低于公租房申请资格收入上限的家庭、无房新就业职工，按照项目评定的市场租金标准的70%计收租金。

前款第（一）项规定的最低生活保障家庭免交履约保证金、房屋及附属设施使用押金，物业服务费由政府承担。

春晓

物业服务篇

➤小区屋面进行防水维修，维修过程中发现需要维修的面积比申报的面积大，怎么办？根据相关法规规定，维修过程中工程量允许有增加，但工程量增加导致的维修费用增加不应超过维修资金使用方案中约定的比例。➤是不是所有小区公共维修都能使用维修资金？不是。以下情况不能申请使用维修资金：

• 依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
• 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
• 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
• 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
  
  

➤收房时被开发商要求先交纳维修资金才能办理收房手续，是否合理？合理。根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十一条和第十三条有关规定：“商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金。”“购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。”开发建设单位要求购房人先交维修资金再办理收房手续的行为符合有关规定。

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➤买房的时候开发商代收购房人维修资金，是否合法合规？根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十一条第一款规定：“商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人和开发建设单位在商品房销售合同中约定。”

• 如购房人和开发建设单位通过合同约定明确由开发建设单位代收购房人维修资金并代交，符合法律规定。
• 如无合同约定，开发建设单位无权代收购房人维修资金，购房人凭维修资金管理部门开具的《住宅专项维修资金核定交存通知书》在房屋交付前交存维修资金。
  
  

➤小区由业主从事违法违规行为，物业公司是否可以采取断水断电措施？当业主违规乱搭乱盖或者发生其它禁止性行为时，物业公司将断电断水作为一种制止违规行为的措施，这是不妥的。水电使用与缴费是业主与水电等专业部门之间的服务与被服务的关系，这种关系实质上是建立在合同基础之上的，当一方违约，另一方可以根据约定追究其违约责任。面对这种情形，物业公司只能按照法定程序予以劝阻、报告。劝阻无效，由行政管理部门或者由相关当事人行使权利，敦促行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

➤我们交维修资金有什么用？设立住宅专项维修资金的目的是保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，延长住宅使用寿命，保障业主人身和财产安全，为广大业主提供舒适的生活环境，同时达到物业保值增值的目的。

➤业主装修擅自拆改承重结构应如何处理？业主装修擅自拆改承重结构的，违反装饰装修管理的规定，同时，会影响房屋居住安全，这种情况是不允许的。业主委员会、物业公司发现此类行为应当及时予以劝阻，劝阻无效时，物业公司应当向相关部门报告，由相关部门予以查处。对涉及违规装饰装修的，应由区建设主管部门按照装饰装修管理规定予以查处；对涉及违法建设的，由区城管执法部门按照控制和查处违法建设的有关规定予以查处；对经鉴定危害房屋安全的，由区房屋主管部门查处。
➤业主占用小区公共绿地种菜养鸡应当如何处理？小区公共绿地系全体业主共有，业主不能占用公共绿地种菜养鸡。这种行为不仅破坏了小区的环境，还损害了业主共同利益，业主委员会、物业公司应当及时予以劝阻，劝阻无效时，物业公司应当向城管部门报告，由城管部门按照规定予以查处。

➤业主将住房改为餐馆、旅馆等经营性场所应当怎么处理？业主将住房改为经营性场所会影响小区的环境和公共秩序，带来噪音、油烟等扰民问题。物业公司、业主委员会发现住改非问题要及时劝阻，劝阻无效时，物业公司应当向市场监督、建设、城管、房屋主管部门报告，由相关部门予以查处。业主发现此类问题也可向相关部门投诉。

春晓

安心租房篇

➤所谓“高租金”回报对房东有什么风险？有的住房租赁企业为了快速收房，不惜向房东加价，承诺高于市场价的租金回报吸引房东出租。一旦企业资金链出现问题或失联，房东的“高租金”回报将会落空，而且还会造成损失。因此，希望房东提前了解房屋周边市场行情，做到心中有数，追求合理的租金回报和稳定的租赁关系，切莫贪图所谓“高租金”回报。

➤租客在签订合同时应核实哪些信息？签订合同时，应查验房屋产权证书，核对产权人姓名、房屋坐落、面积等信息，确认出租人是否为房东本人。若非房东本人出租的，还要查看转租方与房东的租赁合同，合同中是否明确房东同意转租，或房东同意转租的书面授权。同时，还需要关注签约入住期限应在房东授权转租期内。（租客对于居住房屋有特殊要求，比如朝向采光、生活设施、空气质量等，应当前去房屋查看、询问清晰、充分考虑后再决定是否需要签署合同）

➤租赁合同需要哪些附件和附加条款？一般在租赁房屋过程中，双方签订租赁合同后进行房屋交接时，均应附有详细的物品交接清单，类似《房屋及附属设施设备、装饰装修和相关物品交付清单》等内容，清点物品，如实填写，其中载明物品的数量和折旧程度。若有合同中未予明确的内容，或存在疑惑、争议的地方，应及时提出，经双方友好协商，在合同附加条款中补充。双方凭借该交接清单确认房屋及房屋内物品在租赁前后的状态，以此明确双方各自的权利义务关系和责任归属。承租人在使用租赁房屋时，应该做到谨慎使用，发生物品丢失损坏事件后及时通知房东维修或者自行维修、补齐，以免退租不退押金的情况产生。

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春晓

放心购房篇

➤对开发企业“一房二卖”的情况该怎么处理？“一房二卖”是指开发企业将已签订商品房买卖合同的房屋再向其他人销售的行为，根据《商品房销售管理办法》第三十九条“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任”。如果购房人发现购买的房屋，在购买前开发企业已与其他人签订买卖合同，可通过向房地产主管部门投诉举报或依据签订的房屋买卖合同向司法机关提起诉讼的方式来维护自身合法权益。


➤商品房交付以什么为标准？商品房交付，简单说就是指房地产开发企业依据相应法律规定及商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的商品房交付给买受人的行为。依据《建设工程质量管理条例》第16条第3款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，及《商品房销售管理办法》第三十二条规定，开发企业需向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，满足上述两项条件既达到商品房交付的法定条件。商品房除需满足法定条件外还需满足《商品房买卖合同》中双方约定的条件。合同约定交付精装修房屋的，还应满足合同中对于装修标准的约定。

➤房屋规划用途为办公、厂房的，作为“住宅”销售的能否购买？答：房地产开发企业隐瞒商品房项目实际规划用途，以“不限购、不限贷”、loft、soho、小户型等营销宣传，将办公、厂房“包装”为住宅对外进行销售。此类商品房项目的契税、水电费用均按商业标准收取，远高于住宅费用标准，且大多无法通燃气。由于土地使用权用途不同，使用期限和延展费用均与住宅不同，购房人应注意查看项目及土地的规划用途，对上述区别有较为清晰的认识，合理审慎购买。

根据《商品房销售管理办法》第十四条规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”对于开发企业上述违规行为，我们将责令房地产开发企业立即停止销售行为，限期整改，公示项目相关信息，将违规情况记入企业诚信档案并对外公示，要求企业依合同约定妥善解决购房人合理诉求。对于情节较重影响较大的，将案件移交规划、市场监管部门依法进行处理。

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➤购房人可以从哪几种渠道获知开发项目的预售资金监管账号信息？购房人可以从开发项目销售现场公示的《武汉市商品房预售许可证》、《新建商品房预售资金监管告知书》上获知监管账户信息，也可以从《武汉市商品房买卖合同》第七条买受人付款形式及付款时间上明确标注的商品房预售资金监管账号信息获知。

➤购买房屋时，怎么避免购买的房屋存在查封的问题？购房人购买房屋之前，可登陆武汉市房地产市场信息网，在项目楼盘表里面查询房屋状态，目前，所有商品房查封、抵押等信息，都会在楼盘表里面作以标识，购房人可直接查询每一套房屋的实时状态，避免所购房屋出现查封或抵押，导致合同不能及时网签备案的情况。

➤交房后房屋出现漏水、渗水等质量问题，可否要求退房？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。交房后房屋出现漏水、渗水等情况并非属于主体结构质量不合格，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定要求开发企业承担维修责任。

➤办理交房手续前，开发企业要求缴纳燃气初装费等费用，是否合理？根据我市价格主管部门《关于进一步加强房地产价格管理有关事宜的通知》规定，除非合同特别约定，开发企业在合同外不得再加收任何费用。

➤如何查询房地产开发企业资质和诚信等级？开发企业资质和诚信等级可登陆武汉市住房保障和房屋管理局官网，进入办事服务模块，点击“资质证照”和“信用信息”输入企业名称查询。

➤“一千抵五千”、“一万抵三万”甚至“二万抵五万”这些商品房销售宣传广告可信吗？部分开发企业在商品房项目尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，往往通过发布上述宣传广告“认筹”，为商品房项目进行“蓄客”的手段。在认筹期间开发商通常根据认筹人数的数量调整价格和销售策略，并营造楼盘供不应求的假象，因此所谓认筹客户可享受多重优惠很有可能是“镜中花水中月”。尽管开发商承诺认筹金可无条件退还，但实质可能是开发商无偿占用了购房者资金，存在资金损失的风险。另外，需提醒的是部分电商宣传通过所谓的团购和注册VIP客户优惠购房，只要其提供优惠的商品房项目未取得《商品房预售许可证》，该行为实质就是一种违规“认筹”行为。对此，国家早已明令禁止这种违规商品房销售行为，住建部《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》也规定：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。


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