案例：购买未取得房产证的商品房，数年后过户遇障碍

平头

    常碰到有人问：“杨律师，房产证没办下来的房子是否可以购买或出售？”
　　购买商品房，办理房产证需要一定时间，在房产证没办下来前，商品房的购买者（准房主）因种原因想出售房产的情况很多。
　　在这种情况下，虽然准房主可以同买方签订房产买卖合同，由于准房主自己还未取得房产证，严格讲还未取得产权，是无法给新的购房人办理房产过户的。必须等到准房主自己的房产证办好，而这个时间可能是数月，也可能是数年。
　　在这期间，可能因买方或卖方的原因，甚至因为政策变化的原因发生各种风险，发生争议的可能性比较大。时间越长，这种不确定的风险就越大。以前段时间刚处理过的一个案子举例说明一下。
　　2010年１月郭某与王某通过中介签订了一份《存量房屋买卖合同》。约定郭某购买王某的一套住房。而该房是王某2009年以贷款购买的预售商品房，2010年郭某与王某签约时，该房尚未交房，更没有房产证。因王某想到其他地方购房，愿意以相对较低的价格转让该房，于是双方签订了买卖合同，且郭某支付了全部购房款，且要求王某在办理产权证前还清贷款解除抵押。
　　2011年开发商交房，王某配合郭某办理了入住手续，郭某装修入住。2012年可以办理产权证后，王某并未及时办理产权证，也未提前还清银行贷款。期间，郭某与王某多次交涉未能解决。于是王某到法院起诉，要求王某履行协议，还清贷款办理产证权，并将房屋过户给王某，并承担约定的违约金。
　　诉讼期间，王某表示现已办理了房产证，但尚欠银行贷款40万，目前由于个人经济情况出现问题，无力偿还贷款。如郭某愿意垫付款项，可配合办理还贷及房产过户手续。
　　这种情况下，郭某实际已陷入两难境地：
　　１、        如果不同意帮王某垫付银行贷款，由于该房涉及贷款，抵押权属于银行，那么必然无法将房屋过户给郭某。只能选择解除合同，要求退赔。但是，考虑到房价上涨、已实际装修入住等因素，损失计算是个难题，且认定损失后，能否顺利执行也是问题。
　　２、        如果帮王某垫付款项，虽然可以继续办理过户手续。但无疑增加了40万的负担，且如果将来王某仍无力偿还，仍有执行风险。
　　最终经过权衡，两害相形取其轻，郭某无奈接受了筹款为王某垫资，偿还银行贷款解押的方式，并放弃了之前要求追究王某违约责任的诉求，双方在法院达成和解，由法院出具了调解书。
　　杨文战律师分析：
　　本案郭某明明付清了全款，应该占理，但为什么反而在诉讼中处处被动呢？就在于购房时没考虑到购买暂时没有取得产权证的房屋可能发生的风险，同时对于有贷款的房产履行中的风险也没有足够的意识和控制。
　　１、        暂时没取得房产证的房屋，签订买卖合同有效，但履行风险大。
　　按现行法律规定，这种合同本身不会被认定为无效。但是，在卖房没有取得产权证前，肯定是不能过户的。而商品房出售后，最初购房者未必能顺利、快速取得产权证。这个时间如果拖上几年，购房政策可能发生变化：比如签约时买方有购房资格，等实际准备过户时，因政策变化，买方可能丧失购房资格；再比如税费标准发生调整，导致购房出售成本发生巨大变化。这些都会影响合同的履行。
　　甚至单纯因为房价变化，一方有意毁约。或者因卖方涉及其他债务纠纷，已签约但未过户的房产被其他债务人查封。
　　综合以上情况，律师的建议是，不能及时过户的房产，尽量不要购买。非要购房，对合同条款要进行细化，尽量考虑到可能发生的各种情况，并制订有针对性的解决条款，最大限度减少风险的发生。
　　２、        出售房产涉及抵押贷款，对解押要重视、紧盯。
　　即使是已经取得房产证的房产，很多在出售时也涉及有贷款抵押问题。这种情况，买卖合同同样可以签，但是不还清贷款解除抵押肯定也是无法过户的。很多二手房的卖方是要用买方的首付款来还贷的，但根据杨文战律师以前了解到的情况来看，确实有一些不诚信的卖家挪用了买方的首付款，未及时还贷，导致合同无法继续履行。碰到这种情况，买方就可能如本案郭某一样处于两难的境地。因为银行的抵押权肯定是优先于买方的权利的。
　　所以，提醒购买涉及贷款的二手房买家，在签约和履行过程中，要制订相应的规则，让卖房做到专款专用，及时还清银行贷款，解除抵押，一定不能掉以轻心。