别指望房价降、武穴的房价突破6000是两年内的事情。

水墨人生

转贴     （ 经济专家为什么不给老百姓代言？）
关于房价的博弈，许多所谓专家文章观点都可以用耸人听闻或者歇斯底里来形容，篇篇都是偏向开发商或者地方政府，基本上就是没有一篇是为老百姓代言，而房价也似乎到了分水岭的阶段，不论是地方政府还是买卖房子的人的心理都到了极限，按捺不住的不单单是房地产开发商，还有借钱给他们的银行，以及刚性需求的人，其实最按捺不住的还是地方政府，有报道显示，限购令下了之后，地方政府财政收入锐减25%。这几年在世界金融危机和经济低迷的背景下，我国GDP都是保持高速增长，其实泡沫的房地产贡献最大，如果房地产进入冰河期，许多地方不但GDP保8就是空谈，一些地方刚刚上马的项目可能马上停下，因此地方政府已经急如热锅上的蚂蚁。
为了写这篇文章，我昨天特地拜访了一个顶级经济专家，他说现在有名的经济专家全部不出来说话，也不接受采访，出来的全部是三流四流的，因为这些所谓的专家与地方政府全部回避了一个问题，就是房价为什么被炒得如此高？其实是地方政府与地税局故意的，地方政府收入只要一个是卖地，一个是地税收入，而税收的重要部分就是房产交易产生税，现在限购令下，这部分收入锐减，所以地方政府非常着急，却不敢说。历年来中央调控政策都没有打中，就是因为地方政府与地税局串通一气暗中支持炒房客，所以房价才节节攀升，他们做法就是地税局没有执行国家征税规定，如房产买卖，按国家规定要征税土地增值税，个人所得税，营业税和契税；现在土地增值税，个人所得税基本上都没有交，而营业税以前满2年免除，现在满5年免除，举一个例子，你两年前买了一套房子是200万，现在卖了400万，赚钱200万，按国家规定，增值部分的200万需要交土地增值税最少30%， 个人所得税20%，合计是50%，也就是100万；营业税是总价5.5%契税是总价的3%，另外还有一些印花税等等手续费，合计大约是总价的10%，也就是40万，全部合计就是应缴税费140万，真正个人所得只有60万。而现在执行的如果营业税免了，也就是契税3%带征土地增值税0.5%，合计3.5%，也就是14万，出售房子盈利高达186万，所以炒房客才会如此多。而为什么地方政府与地税局会放弃如此大头的土地增值税和个税，就是为了促进房地产的频频交易，只有频频交易，薄利多销，这样整体房地产交易产生的税费才会远远高于征土地增值税，个人所得税，因为如果征土地增值税，个人所得税，交易就基本上停滞，炒房的人基本上消失，其实不执行这些税费，等于鼓励炒家，这就是今天高房价的根本所在，如果失去炒家，不用推行物业税就可以达到房价回归合理价格，稳定健康发展。但是所有经济专家在公开场合全部回避这个问题，你应该知道原因。

水墨人生

水墨人生 发表于 2012-1-2 22:22
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关于房价的博弈，许多所谓专家文章观点都可以用耸人听闻或 ...

我们看看近期有关房价文章，什么房价下降一半全社会的不动产财富将会减少一半，什么国内房价下降幅度不会超过25%，什么银行能承受房价50%跌幅，更有90%人对房价下降不满意，有专家竟然写政策宽松成趋势----其实专家那么多声音，核心就是一个：房价不能下跌，下跌对大家都不好，大家都不满意。他们运用一个错误的逻辑，就是中国90%家庭不论大小都是有房子的，既然大家都有房子，下跌了不是大家资产都缩水了？既然大家都缩水了不是大家都有意见了吗？说如果房价下降一半全社会的不动产财富将会减少一半，更是扯淡，因为大部分家庭的房子都是拿来居住的，房子上涨与下跌与财富都没有太大关系，如果真有关系，那么只要把房价炒高10倍，我们不动产财富岂不是世界第一？其实这种声音与要求GDP增长没有区别，因为许多地方政府需要政绩，政绩来自哪里？地产最快，在平地盖一栋漂亮的高楼，人人可以看得见；把一块本来不值钱的、从农民手中强制拆迁来也不用花多少钱的土地，可是一拍卖就几个亿，多拍几块财政收入就是大涨，干嘛还要干实业？实业赚钱不但不多，成长又慢，你看看咱们神州大地，有几个大企业、当然包括国企不是利用各种方式参股房地产？因为地产一直是黄金屋；除了珠三角、长三角地区，许多地方连个像样的工厂都没有，更不用说高科技，那么政绩只有让房地产热，房价再上涨土地就上涨，而房子多了需要装修，下游许多相关产业就拉动了，就业也解决了，GDP就这样上来。房价上涨除了没有钱的老百姓和参加工作不久年轻人，政府、开发商富人都是皆大欢喜。中央刚刚说明年继续控，而竟然写文章说政策宽松成趋势 ，那岂不是坑爹？
可是牛皮总会戳破的一天，房价越来越高，老百姓就越来越有意见，贫富悬殊就越来越大，穷的人更穷富得更富，而贫富悬殊拉大社会矛盾越来越突出，社会越来越不和谐，大家心里就更加浮躁。一个美国人甚至形容中国人是世界上最没有耐心、最烦躁的地球人。这样的结果最终导致社会不稳定。而大家都把钱投入房地产，实业没有人搞了，这次温州企业纷纷倒闭，民间借贷崩盘，如果不是温州人把钱从实业中抽出来去炒楼和开发房地产，温州企业怎么可能接连倒闭？而没有了实业国家就衰竭了，这些都是中央不愿意看到，所以胡锦涛主席提出：科技兴国。正是基于这种因素，所以国家要求继续一个字：控。
可是国家要想的事情，地方政府往往是不用想的，地方政府要想的就是自己的政绩与位置，自己的GDP，正是这样，许多地方政府阳奉阴违，一些甚至想办法抵抗，而许多经济专家不是地方政府养得就是一些集团养得，他们为了钱就昧着良心说瞎话，全部回避根本问题，他们认为不能再控的声音多了，就以假乱真，像皇帝的新衣，这样中央可能又放开，然后又是新的一波狂涨，因为多年来就是这样，才会导致今天这样的结局。而这次不同，前几天召开的中央经济工作会议对于房地产还是一个字：控。
其实我也认识一些专家他们不是开宝马就是奔驰，住名宅，他们钱哪里来？当然不是企业就是有关部门给的，现在这些经济专家的出场费一点都不比那些明星便宜。一些开发商或者有关部门请他们来主持什么论坛，写一写对自己有益的言论，大谈特谈什么宏观经济应该如何如何，这些专家来一下出场费少则几万，多则几十万，他们天天忙于东奔西波的走穴，许多专家在讲台上西装革履看看蛮像是一个人，可是看到钱、美女就是禽兽；而一些网站为了流量也会高价聘请这些专家为顾问，以便推出独家言论，一些专家其实本来也没有什么名气，经过媒体一吹就火了，其实各有所需，目的都是一个：利益。而社会上不是每个人都有一双慧眼，许多人还特别相信这些专家，因此频频上当。不知道大家有没有看到，温州前几天一个号称保健专家的大胡子在讲课，结果把假的冬虫草卖给一些老人骗了600万。而许多官员与老板也知道专家的作用，纷纷邀请专家，其实他们比那些脱衣潜规则的女明星更隐形也更具破坏性。不知道你们有没有看新闻，有几个股评专家不久前被逮捕，他们就是自己拥有某只股票，在自己要出货时大力推荐这只股票，让股民损失惨重，自己得益。
其实一些专家私下还是很有水平，我曾经与几个专家开玩笑，问你们的观点私下与公开为什么截然不同，他们给我说：其实大家都是为了生存，也是逢场作戏，如果讲真话，谁给他们钱？如果给老百姓代言自己岂不是下岗？他们说那么多生产假冒伪劣产品在没有曝光以前不都是企业家？那么多墙上挂着人民公仆的官员，私下不是贪污受贿、吃喝嫖赌包二奶？像在三聚氰胺里添加牛奶的蒙牛，牛根生以前不是天天挂着嘴上就是：“做产品就是做良心。”像明星一般受人崇拜，他现在在哪里？现在蒙牛牛奶里竟然还有黄曲霉素，良心在哪里？因为许多人认为只要有钱什么都可以搞定，如果没有钱就什么都不是，因为这是中国，所以为了去不择手段，而吹牛皮不但不用交税，而且还有很多人喝彩。像物业税，其实很多专家早就提出，可以有人听了吗？不要说物业税，就是把现在国家规定的土地增值税，个人所得税好好执行，房子怎么炒？其实现在是地方政府希望有人炒楼，专家拿钱当然也是“适者生存”。
据中国青年报调查称近82%受访者力挺政府继续严控房价。81.3%的人还感叹现在真正能为老百姓代言的经济学家越来越少了。他们说为老百姓办实事的官员不是也越来越少？真正生产优良产品的企业家不是也越来越少？因为我们现在的价值观都是急功近利，假冒伪劣产品横行霸道，是谁的错？大家都还在这个环境里有谁可以逃避？
我一个朋友，上个世纪90年代初炒股成了百万富翁，温州1995年下吕浦房子一平米是1700元左右，他只买了一套自己住，其他钱都放在银行理财，今年上半年最高峰时，温州下吕浦一平米35000元左右，涨幅达20倍，现在大约还要26000一平米，而温州其他房子更贵，他放在银行理财的钱从数字看也增长很少，其实实际已经贬值N倍，如果他钱当时都买房子，几进几出他应该是亿万富翁。现在下吕浦的房子是温州比较差的房子了，所以他想换房子，他发现在温州一套像样的房子也买不起了，因此他希望房价大幅下跌。 因此现在除了地方政府、开发商、还有炒房者，其他还有几个不希望房价下跌？
房价问题其实已经不是一个人的问题，而是一个国家问题，我与许多专家聊过此问题，普遍认为中国最近这个10年是国进民退的10年，国家是发展了，经济规模到了全世界第二，可是老百姓更穷了，原因就是房价的过度上涨带动物价全面上涨，而收入与10年相比，一般工薪阶层收入，并没有明显上涨，因此这个10年富人更富，穷人更穷，而人民币更是对外升值对内贬值，你看看十年前的房价和物价就知道现在人民币已经没有什么用。有人感叹：“美国什么都便宜就是人工贵；中国什么都贵就是人工便宜。”因此他们认为让房地产健康发展，就是要把住宅真正变成住宅功能，而不是投资产品，房价才可能稳定，而现在中国房价的暴涨暴跌，就是因为住宅不是住宅，而是一只只涨不跌的超级股票，所以现在有人不久前购买的房子跌了竟然大规模维权，手拿“价格欺诈、誓死退房！”标语，绿城、万科都遭遇这样的情景，这在全世界都是绝无仅有的。还有最重要的是政府没有一连贯的政策，多年来房子只要买不动就就救市，利率打折，减免契税交易税，不执行土地增值税，个人所得税等，导致房地产泡沫一波更上一波，现在推高到这个地步，想控已经为时已晚，所以现在又把房地产当阶级敌人一样来打，要把房价调控到合理位置，什么是合理位置，不知道，知道也不好说，因为银行被套了进去，银行是国家的，而老百姓更是一头雾水。所以才会导致专家的各种声音出来，这些其实代表各种集团利益，希望房价再上一层楼。我一个朋友以前是一个地方的土地招投标中心主任，他说其实地方政府是房地产最大的炒家，每次房子买不动了就推出地王，第二天房价又升了。
因此专家认为要想房地产健康发展像先进国家学习，房子就是只能拿来居住，你多买了，就得交地产税（或者物业税、房产税，叫法不同，其实都是一样），让你多买的部分不仅仅没有收益，而且可能付出更多。现在中国在以前没有限贷靠按揭购买几十套的人大有人在，以租金养房的富翁多的是，我在北京就认识一个有28套房子的人，她说自己租金付了按揭每年还有20多万纯收入，现在的工作就是出租房子和收租金。而许多官员利用手中权力和关系拿到折扣房或者房子计划票然后高价出售的多得是，许多官员拥有房子N套，其实一些官员也没有贪污受贿，但是资产上亿的多得是，温州就很多，其实就是房地产给他们带来的好处，因此，他们怎么希望房地产泡沫崩盘？而专家自己心里很明白，房子哪有永远涨的，总有一天会买不动，一个专家给我说去年他就感到房子这样涨真的恐惧，就把自己N套房子卖了，只剩下北京一套自己住和海南一套冬天度假用。
因此专家私下认为用调控解决房价还是治标不治本，也只是暂时，因此真正让房价回归理性为时尚早，任重道远。 而在中国许多地方一直是上有政策下有对策，限购令变通购买的方式一直存在。如北京的限购令发了之后，你只要只花7-8万中介就会帮你做一套纳税等各种证明。上海七月份以前只要补交12月的纳税等证明就可以购买，后来被媒体曝光取消了。现在二手房成交变通为你只要花几千元注册一个公司，然后用公司名义购买就行； 如果是一手房子就更加方便，售楼小姐说你可以先购买，公司帮你去补交一份连续12月的纳税证明去办理银行按揭，这个银行承认，但是补交的房管局不承认，所以暂时不能办理房产证，交房子以后房子已经是你的，这时你自己再开始纳税，有了连续12个月份的纳税证明再给开发商，他们再交给房管局，那时就可以办理房产证了。一些小地方办法更加简单， 因此限购令 真正影响是心理。
而现在专家和房地产开发商已经地方政府都明白，大多开发商由于以前囤地囤房太多，资金链已经根本跟不上，他们希望18大中央新一届的领导人上来放开经济，如果继续控，房地产开发商们只能开始大降价，如果说放开，房价就会大涨，他们春天又来啦。现在大家心里都是非常脆弱，被10多年来这样暴涨害怕了，有时候一句话就是暴涨，一句话也可能暴跌。其实一些经济专家告诉我，这是他们的黄粱美梦而已，中央不可能再让房价这样下去，再这样下去，国家前途再那里？因此明年一定是继续控，不过他们认为后年政策会松动，不过这些话他们不会公开说

风舞九天

顺应市场，才是硬道理。

杨林春晓

房价高不买就算，我就不信这么多人难道都是睡桥窟窿下面，哪个家里没有房？难不成你到一个地方去就必须在当地有房子？那不叫百姓那叫大富豪，都往北上广跑，不住北上广就会死？

性情中人008

上面说得对啊，就像股市，完全是国家控制的，让行情大涨大跌，让股民频繁交易，收取交易费，08年所有的的股值，40%变了手续费交给了国家！

经济发展要有一个支撑点，发动机，中国就是靠房产这个发动机，十七大只是在最后做一个好人，留一个历史的好名，十八必须要哄好利益集团，所以十八大将是一轮新的涨价，所以建议大家要买房就要快，十年前几万就可以买一套吧，现在要几十万吧！

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崩溃，我啥时候能买得起房子呢，打造我心中的安乐窝{:soso_e105:}

石磊

水墨人生 发表于 2012-1-2 22:29
我们看看近期有关房价文章，什么房价下降一半全社会的不动产财富将会减少一半，什么国内房价下降幅度不 ...

      看了水墨人生的帖子，我忍不住想笑！
      中国的老百姓是被专家骗怕了，还是怎么着？只是简单地发泄情绪，很少理性地思考一下。只要听到谁说房价下跌，不管理由是否充分，就一个劲地叫好，称之为“有良心的专家”。殊不知，被骗得更惨！没脑子，可能比没钱更可悲。
      房子是不是油盐酱醋一类的商品，是不是人人都有资格拥有的？很明显，有钱的人才有资格拥有房子，没钱买房子的人只能努力挣钱。不劳动就能拥有房子，盖房子的钱谁来支付？让政府全部来支付，估计政府很快就破产的，像北欧一些国家高福利导致政府破产。中国人这么多，估计破产的速度更快。
      是不是房子下跌了，你就买得起房子？这个问题比较复杂。其一，如果房子下跌到你的心里价位，估计钢铁、水泥等相关几十个行业岌岌可危，政府财政摇摇欲坠，你所从事的行业也会受到极大冲击，你是否会失业很难说了，你存在银行的钱能不能完整地取回来，甚至你未来的收入能否保证，难说。这种收入前景不明朗的情况下，你还敢买房？其二，大家都在等房子下跌，持币待购的有相当一批人，估计房价跌不到你的心里价位就已经反弹回去了。没有人能保证自己在最低价位买到房。有钱的人任何时候都买得起房。买不买得起房子，不是房子价格高造成的，而是你的钱太少，是你在全社会收入分配结构中居于低收入地位。因此，买不起房的估计暂时还买不起，那么就努力挣钱。
      政府能否真正的调控房价？从目前来看，似乎房价下跌了。但要仔细分析，真正下跌的是郊区房、一手房。黄金地段、市区二手房下跌多少，你仔细去调查一下。不要跟着报纸瞎忽悠，自己到中介所去看看就知道了。拥有二手房的房主并不缺钱，只有靠银行借贷的房地产商才会受银行影响大。从买方来讲，钱攥在居民手中，想买就买，政府只能限购，限购只是一时之政策，而且这个政策从根本上违背市场规律。
      政府如何从根本上降房价？这是一个非常复杂而且难度较大的问题。其一，涉及到财政体制改革。1994年朱镕基主导下分税制改革，把优质税种收归中央，效益好的国有企业和银行划归中央，后来中央政府又免掉义务教育费用和农业税费，进一步弱化地方财政力量；这迫使地方政府尤其是工业基础差的政府被迫依靠土地财政。武穴被迫走污染环境换取稳定财政收入的道路。目前，全国地方政府欠债规模早超过7万亿，而中央财政收入年年向上。要改变地方政府“土地财政”的现状，只有推行财税体制改革，让中央为地方政府债务买单，同时划归一些优质税种给地方政府，或者提高国税返还地方比例；同时，地方政府卖地收入划归国库；这样，地方政府就没有卖地积极性，也不会故意推高低价，从而提高房价。这种改革，估计中央部委没有一个会同意的。其二，涉及土地制度改革。只要允许农民“小产权房”交易，商品房价格会迅速地下降。为什么？供给量增加了，价格自然下降。目前，房价居高不下就是垄断惹的祸。如果集体土地能上市交易，估计农村围绕土地的“黑恶”现象更加严重了。但是这两个问题，目前缺乏一个有效的变通办法。
      房价跌一半是不是很可怕？ 可以说，非常可怕。前不久，人民银行测试房价下跌对银行系统的影响，公布说银行能承受40%的房价下跌。这是一个极大地谎言！因为他们的计算方法非常粗浅，极不科学。他们的计算并没有考虑累积影响（就像海啸的海浪累积影响一样，看过美国电影《海啸》就知道）。可以说，如果房价下跌30%，按照西方市场规则，有几家银行破产我就不清楚。当然啊，国家不会让银行破产的，大不了再多印刷点钞票，再向银行注资就可以了。这样的结果是老百姓再一次承受通胀的搜刮。这是房地产绑架银行、绑架政府的原因所在。   
      
      
            

尹生

石磊 发表于 2012-1-3 00:26
看了水墨人生的帖子，我忍不住想笑！
      中国的老百姓是被专家骗怕了，还是怎么着？只是简单 ...

又一个“任大炮”来了，完全是任大炮的口吻。

尹生

一说到房子，大家都有话了。楼主的观点其实只代表房地产界，以炒房吃饭的人，他们希望房价永远涨。不过说实话，短期房价下调不可避免，长期房价肯定涨，因为构成房子的所有成分都在涨，它没有现由不涨。资源枯竭引起钢材上涨，人工上涨，水泥上涨。

禅的失落

尹生 发表于 2012-1-3 09:20
一说到房子，大家都有话了。楼主的观点其实只代表房地产界，以炒房吃饭的人，他们希望房价永远涨。不过说实 ...

哥啊，我只是分析了下。小弟也要买房啊、从本质上将，还是希望房价不要涨的太高了。