收购烂尾楼

石磊

郭少 发表于 2012-2-1 16:08
三千万往里面砸响都不响一下，

      哈哈，你以为武穴是大城市啊，有什么样大的楼盘啊！
      再说，你以为武穴人做事真的是拿出真金白银啊！曾几何时，不是有人没出几分钱就买了一个大国企吗？武穴有人只有500万就敢做小区啊！我告诉你，他是怎么做的：第一步，花光500万，300万用来公关，100万用来支付前期土地价格的，50万用来做广告和营销经费的，还有50万用来支付建筑材料定金的；第二步，销售楼花（2008年城东某大型楼盘已经这样操作了，据说交10万元诚意金可以优先选楼之类），骗得一部分购房者钱；利用所拍土地向银行质押贷款，可以换回几百万，这样至少可以弄回700万，支付其中一部分定金开工，再付一部分土地款（从面上看，土地款是要一次性付清，实际上资金何时到位就看公关的力度，大家关系好的话，房子卖出去了再给也可以，反正土地款不是个人的）；第三步，如果建筑材料款和工人工资可以拖欠足够长的话（实际上，建筑承包商通常是要垫付材料款的，不然是拿不到工程的，一般垫付的比例是3/4），那么就等到开盘再给，甚至到卖完房子才给；如果等不及，就再开始公关，提前开盘（大家去调查一下，武穴楼盘开盘的时候有几个有销售许可证或者具备取得销售许可证的条件），从购房者手中拿回一笔现金（武穴购房者是优质客户，通常是全额付清），解决燃眉之急。【这里特别提醒大家的是：虽然购房者付清所有房款，但房地产商仍然有可能把房子拿到银行抵押，这就导致为什么很多人住进去几年了还拿不到房产证的原因】。还有很多猫腻，我就不一一细说了。

石磊

一笑一笑 发表于 2012-2-2 12:02
晕死，区区三千万就想收烂尾？？

     呵呵，你只会笑，不会动脑子！
     给你普及一下知识：统计显示，武汉住宅每平米建安成本在694元-1095元。其中，6层以下造价在694元-772元，9-14层为856元-951元，15层以上 为986-1095元。比起一年前，小高层每平米降了30元，高层每平米降了50元。那么武穴住房的建安成本是多少？考虑到地域原因，按房地产商有良心的标准，算他800元，好不好？一个小区3万平方米总建筑面积（看一个公司的简介：湖北吴楚置业有限公司前身为梅川镇一建公司项目经理部，从二00二年起在梅川一直从事房地产开发经营业务，共开发建设销售商品房10万平方米，建成住宅小区3个，即梅棉小区、沿河小区、梅苑花园），那么一个小区完全建设起来，建安成本是2400万。当然，这里不包括土地价格。
      下面帮你算一算土地价格。武穴小区住房容积率虽然宣称3.5，实际上有些小区实际上达到5以上，仔细看看自己小区有多大空地就知道了。我取中间值按4来算，那么3万平方米的小区需要土地7500平方米左右（约11.24亩），这样，土地价格就很容易算出来的。按70万1亩的标准，土地款大概770万。哎呀，我算他1000万，好不好？
      我再来给你算一算开发商需要支付的价格。按行业老赖的规矩，建筑承包商通常要垫付建安成本2/3，我宽容点，算他一半，也就是说开发商需要支付建安成本1200万，加上土地价格1000万，总共需要2200万。也就是说，一切按规矩的话，开发商只需要这么多钱。其他成本如销售经费也就百来万，可以忽略不计的；大头的是税费，通常要占到房价1/4左右，但房地产商有的是办法，最后缴上去的是少得可怜，也可以忽略不计；还有一个大头的费用项目，即公关费用，算他1000万吧。这样，全部加起来3200万。
      考虑到开发商的种种花样，实际上不用支付那么多真金白银。如果中间开发商出售楼花和开盘，中途可以回收部分房款（（按1/3比例算，售出1万平方，假设价格为每平方3000元，再考虑到有部分按揭的原因[按揭批下来需要一个周期]，打对折，开发商中途可以拿到现金流1500万元）  ）。如果1000万公关费起作用的话，估计土地价格、土地款缴付期限和容积率都会发生意想不到的变化。
      你说说，房地产开发商需要掏出多少真货？
      你再想想，新车买来再出售只能打七折，哪怕你行驶里程不到1000公里。更何况，资金困窘的房地产商？

      

darendesign

石磊 发表于 2012-2-3 00:40
呵呵，你只会笑，不会动脑子！
     给你普及一下知识：统计显示，武汉住宅每平米建安成本在694元- ...

楼主是我见过的最有才的房地产专家，哈哈。学习了一把！

macoyang

这些分析理论上合情也合理也是事实，我也见过身家两三百万的人去开发价值千多万的房子，目前还在施工中。但是光靠你呼几个人怀踹几千万想在武穴收购所谓的烂尾楼是行不通的，说句不好听的话就是把那钱丢进去泡都不翻一个，因为那里水太深，不是长期扎根在此的人趟不应的。如果你能拉到大财团或者大企业做靠山打着他们的旗号别说3000万就是你只有300万我也相信你能成功收购。

游鱼

武穴的建安成本应该只占房子成本的40%左右吧？又在糊弄人民群众呢。

老猪

火贴，也来凑凑热闹。

广济山牧

游鱼 发表于 2012-2-4 13:28
武穴的建安成本应该只占房子成本的40%左右吧？又在糊弄人民群众呢。

楼主建筑成本差不多。。。

wxzwxs

我也要自建

dong

我已经自建{:soso_e120:}

天宫月兔

石磊 发表于 2012-2-2 23:16
呵呵，那就再等一段时间吧！现金在手嘛，又烂不掉，对不对？现在是银行卡住了他们的脖子，短期内不会放松 ...

了解一下，武穴的高利贷什么价格？假如国家对房地产这一块政策进一步收紧的话，会不会出现象温州、江苏等地老板跑路和跳楼的情况啊，很期待啊！