武穴房地产泡沫即将破裂！

二手车

三四线楼市疲软呈蔓延之势 众多中小开发商深度套牢
持续疲软 三四线楼市拐点将至

开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？记者就此进行了调研。

三四线楼市疲软呈蔓延之势

今年1月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。

三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

淮安是苏北地级市，该市市区人口不足60万，近年来却涌入380多家开发商，而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说，他这几年在当地开发了三个项目，前两个项目销售不错，第一个项目卖给了本地人，第二个项目卖给了外来投资者，第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度，需要七八年才能清盘。”

常州去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房，自去年6月开盘以来，至今仅成交78套，老板因资金链断裂而“跑路”，目前楼盘也被有关部门查封。

房地产“大跃进”扭曲供求关系

业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。

据中国指数研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万－8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城，几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区，县城人口仅有几万，但楼盘开发量甚至超百万平方米，足以容纳县城所有人口。

房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城，房价与几年前相比几乎翻番，让一些人望房兴叹。

克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯，房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自2011年9月开始，已连续30个月出现同比下降，一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘，从每平方米近两万元降至1万元以内，有些项目工地不仅遭遇停工，还面临着农民工讨要工资的窘境。

物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。

破解三四线楼市困局需多管齐下

“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍，国家发改委课题组近期对12个省区的调查显示，144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。

“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为，城镇化是国家提出的战略，但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说，一定是产业发展在先，就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础，房地产自然会跟进。

中原地产的张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。

江苏省政府参事室主任宋林飞表示，一些三四线城市前几年因房地产快速发展，经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重，而且前期土地出让越多，地方配套支出也就越大，欠账也越多，对土地财政依赖也越深。

当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显，不同城市间楼市发展阶段千差万别，一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。


中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，三四线楼市如果处理得好，能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署，只有端正发展方向，完善公共服务配套，提升城市功能才能抓住机遇。

(上海证券报)

住在长江边

最近房地产业的氛围变得有些奇怪。一是地热房凉。

住在长江边

时下，买房千万不要买期房，买期房很可能血本无归。暂时不买最好。

性情中人008

20年内想买房,得马上下手,中国的房价不会跌的,刚需太强了.农村80岁的老太太都想在村里有房子,这样的刚需已深入骨髓了.不要相信什么调控.中国是房地产经济

住在长江边

李嘉诚们纷纷套现跑路，人民币连续四日暴跌，多家银行悄无声息停贷，都这样了，做发梦的人该醒醒了……

住在长江边

凤凰财经综合 据香港南华早报评论文章分析，过去这一周，我们仿佛听到了冰山碎裂的咔嚓声——全国大面积出现楼市成交萎缩，继香港楼市出现蹦极式降价后，杭州楼市打响降价第一枪，楼盘老主顾冲砸售楼部，经济发达区域的著名“鬼城”常州，开发商断臂求生，5000多元的楼盘被挂出……

野猪

供给大于需求,资金链断裂,房价会暴跌的,大家不要急着买房!让房子全烂银行手上吧

策马追风

港媒评内地楼市泡沫：我们听到了冰山碎裂的咔嚓声
http://finance.ifeng.com/a/20140224/11729402_0.shtml
看看这篇文章，给那些还在看多楼市的人醒醒脑。

春花秋月

杭州房价下跌 楼市唱空论再起
马年才刚开始，房地产开发商就嗅到了紧张的气息。近来，杭州、常州部分楼盘大幅降价，越来越多的城市加入降价行列，加上部分银行叫停地产融资，引发银行对楼市未来的悲观预期。

近日，杭州两楼盘接连大幅度降价，每平米降幅6000元，在杭州楼市打响降价第一枪的同时，江苏常州一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。

这次楼市突然大幅降价，一方面是开发商对未来楼市前景悲观，另一方面也是中小开发商在融资成本越来越高、资金紧张的情况下率先行动。杭州属于重要的二线城市，未来会有更多的开发商跟进降价。

降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。

近年来，全国楼市尤其是三四线城市经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量房企涌入三四线城市，推动土地大量释放，商品房海量上市。

目前，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。众多中小开发商则被深度套牢，不知何时能度过楼市寒冬。

资金成本快速上升 全国楼市承压
房价需要下调12%左右才可能对冲目前利率上浮的影响
往年，年初原本属于银行贷款最松、额度最为富裕的阶段，也是银行发放房贷的“高峰期”，但2014年初，银行延续了去年底的房贷收紧趋势。不仅国内大型银行恢复首套房基准利率，即首套房贷款不再享受基准利率下浮的优惠，而且在银行放款周期方面也出现了周期变长的现象。

近日，兴业银行暂停地产夹层融资事件持续发酵，24日地产板块重挫4%领跌两市，万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌逾6%。

兴业银行24日晚间发布公告称，在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。

兴业内部人士透露，和2013年相比，兴业银行房地产信贷政策几乎是180°大掉头，不是一点点渐进退出，而是一刀切，总行高层似乎已经嗅出房地产信贷的风险。

今年以来，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，不少房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。

目前经济增速下降，流动性状况偏紧，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道，这很可能会对商品房需求造成持续的负面影响，对楼市成交量和交易价格造成向下压力，从而使房地产行业面临销售增速放缓的风险。

与此同时，开发商还面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、企业取得开发贷款难度加大的问题，资金压力较大会使企业在财务安全方面存在一定风险。

房地产风险正加快暴露 银行失去信心？
截止2013年末，全国房地产贷款余额14.6万亿，占所有人民币贷款总量的20.3%
随着利率市场化的推进，个人住房按揭贷款越来越显现出一个特点：高风险低利润，而且回收周期较长。此外，贷款一旦出现违约，对银行而言，风险和收益也不成正比。

利率市场化趋势导致房贷业务“不划算”。近年来，各家银行不断推出的高利率理财产品让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了微利甚至赔本买卖，银行业对房贷业务的兴趣自然大幅降低。

相比之下，经营性贷款利率往往能上浮30%以上，而且一般两三年就能回款。仅就投入产出比来看，银行也更愿意增加经营贷和小微贷，减少房贷。

目前不少城市动辄过万的房价已经远远超出工薪阶层的承受能力，过高的价格已经使得越来越多的人完全丧失了买房的信心。

此外，“断供”和“鬼城”频现也使得银行在房地产相关链条上的贷款风险加大。以浙江温州为例，由于温州房价已经连续两年下跌，温州新建商品房价格比最高峰时大幅下降。一些房主过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的市场售价，房屋已变成负资产，这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。房价暴跌已产生社会信用风险，个人“断供弃房”的现象已经比较多。

银行当初若谨慎放贷今天就不会变成“房东”，得不偿失。据浙江省银监局统计，截至2013年末，浙江省金融机构不良率为1.84%，较年初上升0.25个百分点，下半年提升加快。温州是浙江省乃至全国金融机构不良贷款的重灾区。尽管目前这只是温州现象，但对于整个中国楼市而言，这是一种风险演示，值得警惕。