武穴市房地产市场分析(一)

楼市闲论员

武穴地产开发大事记
一、开篇之作：金色豪园
武穴地产开发的标志性楼盘应属金色豪园，首先开展了按揭贷款业务。在当时武穴普通单价600元以下的情况下，金色豪园销售表价为800元左右。成小区建制的开发拉开了武穴房地产市场的序幕。
二、渐入佳境：翡翠家园、港湾月色、丽江豪园
其后几年的武穴的房地产开发一路顺风，翡翠家园项目在商业部分（步行街）极大刺激了地产开发的热潮。此外还有丽江豪园、扬子、锦江星城等等。地产开发利润如此之高，销售环节门槛如此之低，投资及刚性需求如此旺盛，从而使得武穴地产开发呈全面开放之势。
三、高起篇：东磁新城国际花园
  今天我们都会感叹，武穴的房价竟然这么高。在城镇居民可支配收入1.5万左右水准线的武穴，楼盘起步价竟然达到了3000以上。环顾周边城市，如浠水、蕲春、黄梅都远在此之下，所以我们可以对比的只能是黄石、黄冈。作为三线城市的黄石黄冈除主城区中心地带的地产开发房价较高外，其他区域起价也仅在3000以上。而小区开发的规模、环境、物业、销售成本、拿地成本都在作为四线城市武穴之上。在武汉，三环之外销售均价也在5，6000，位置更偏一些的地方，如武汉卫星城黄陂区等与武穴房价几无差别。
东磁•新城国际花园项目，以横店东磁上市公司为背景，以沿海地产开发模式打造建筑风格、小区规划、园林景观、物业等高品质为宣传口径，迅速拉升武穴区域房价。吴楚、明珠豪苑及龙洲新天地、世纪江城等一起确立了武穴房价3000以上起步的市场形势。
四、群雄竞起
  2012、2013年，武穴地产开发呈现全面爆发状态。（此处不论乡镇地产开发）面临销售的楼盘，除尾盘如港湾月色、格林华府、锦锈乐园等外，二三期销售的还有东磁、龙洲新天地、吴楚时代等；新开发的有桃园、中北地块、水泵厂地块、检察院地块、春江苑、锦锈前程一品、老公安局地块、老滨江地块、马记地块、五月地块、国税信达地块、月塘地块、附小地块、金地阳光、永宁商场地块、及明珠路原乡镇企业局等等，还有诸如物流地产开发此处不计。
需要提醒的是，刚性需求在一定时期内呈现同样爆炸放量的情况不太容易出现。面对如此多的楼盘同时销售，群雄竞起局面必然形成。

在外的客

看跌，跌!!!11

文刀

在武穴买房，会不会显妥？纠结啊

hlx

分析的很全面，学习了。坐等下篇

还死者一个公道

对.坐等....

天天乐乐

{:soso_e133:}说的哈透彻呀！

楼市闲论员

武穴市房地产市场公司及楼盘篇

据说武穴现有注册房地产开发公司50多家，说白了就是有个地块，不论大小就成立地产公司，或者没有地块先注册一家地产公司

武穴地产开发公司楼盘略表
	公司名称	公司法人	现开发楼盘	备注
1	吴楚置业	秦国平	吴楚时代
2	东磁地产	横店东磁	新城国际花园
3	龙洲地产	九江龙洲	龙洲新天地、五月大酒店地块
4	润百家地产	干曦	水泵厂地块（嘉和）	香江广场
5	信达地产	廖雄军	国税附近地块、港湾月色	体育花园、翡翠家园
6	刊江地产	高再兴	影剧院地块	丽江豪园
7	龙潭地产	张志刚	龙潭商城（中百）	向阳大厦
8	泰仁地产	郭太银	明珠豪苑、老公安局地块
9	金典地产	卢耀金	永宁商场地块
10	亚兴地产	陈容斌	亚兴国际城（教委十字口）
11	春元地产		春江苑
12	明宇置业	居明	金地阳光
13	金宇地产	孔德茂	锦锦前程一、二品
14	开发总公司	郭XX	老滨江大厦（海铭星对面）	应属挂靠

上表介绍的是目前较大相对较知名楼盘及地产公司。其他还有诸如金城国际花园、格林华府、锦锈乐园、桃园地产、世锦大厦等等。

从规划规模上来说，亚兴约17万方、东磁15万方、龙洲10万方、明珠豪苑17万方、吴楚约12万方、嘉禾国际（水泵厂）10万，这些楼盘相对较大。也是目前及二年内的主力盘。据今年公示的棚改户项目星罗密布，但还有不少没有解决土地问题，或者目前还没到场面平整，销售就更不用提了。

楼市闲论员

地产公司及楼盘印象（个人观点）

东磁新城国际花园   

其中的多层项目难能可贵，未来五年内恐怕武穴很难出现同类产品。是退休养老，讲求品位、小孩环境成长比较好的选择。但价格贵的印象，可能让很多武穴人望而却步。但有意思的是，仔细看来东磁的房价却不贵，有人问为什么，我发现起价上与其他盘差不多3300起步，17层，跳价50、80的话，比起有些楼层达到20多层的，单价上并不明显，户型面积上可能略大，造成总价过高，让客户比较敏感。

龙洲新天地

   营销策划做得很棒，起码在武穴是如此。说龙洲新天地，就不得不把东磁新城和吴楚时代拿来说事比较。论宣传推广吴楚时代做得比较好，色系统一，渠道密布，但规划及户型上较逊，东磁，产品很好，附加值高，但受困扰于坟山及价格高问题；龙洲新天地的特色就在于卡在二者之间，人有我有，人无我有。——客户是“朝三暮四”的猴子。说饲养人对猴子说以后每天早上三个桃子，下午四个桃子，猴子不答应，饲养人说，那好吧，以后早上四个桃子，晚上三个桃子。众猴喜应。寓言很荒唐，但在地产开发上，直接的意思就是龙洲我什么都不比别人差，还有一个亮点，那么客户就会选择。龙洲的亮点就是什么都有，规划户型上比吴楚好，比东磁差，可是价格上比东磁好啊。其实是打到了客户的一个心理误区上，单价不高，户型面积不大，总价比这二者低，所谓的优势和性价比就出来了。

吴楚时代

该叹一下的，在东磁、及龙洲销售之前，吴楚的名头可不小。吴楚大概是取武穴“吴头楚尾”之意，宣传推广做得不错，但不幸的是，香江广场，该楼盘直接将吴楚的最先销售的楼的楼间距问题暴露出来了。（香江南面是明珠豪苑的别墅群，无遮挡）真应了冯仑的话“傍大款，走正道，学习万科好榜样”。这个大款应得好。之后与东磁、龙洲同期销售的27层高层，又面临一层八户二电梯的户型朝向、采光问题。在武穴这种户型不大利于销售去化。

中北项目与水泵厂项目

   这二者是天然的劲敌。在新车站红绿灯十字路口相等距离的两侧，项目都必须是以商业为主，住宅为副的。带商业体的住宅其实并不怎么样，大家看翡翠家园就知道了。但总体印象上，中北地块的商业价值应高于水泵厂地块，从二个角度就可以比较出来。一是大卖场的历史习惯，中北因为有中北超市的多年积累人气，相对比百汇家电的人气积累要好；二是从十字路口往二边延伸的店铺也看得出来。但商业运作相对复杂得多，传说，沃尔玛将在水泵厂地块落户，道听途说，信与不信，反正大家在传。如果哪个卖家能引来招徕人气的商业，谁就能在该地块取得成功应该是这二个地块成功的关键。有人说，就不能二者共存都取得成功吗？我觉得可能性很小，同一地段范围二处商业体，除非二者取得互补关系，但从目前二家地块的招商来看，同一性质招商的碰撞不可避免。

其他的楼盘能引起关注的大概就是江边的项目了，教育及江景资源天然形成，生活配套齐全。未来的成长空间很是利好。

爱彻底

这些项目都不算大把？

爱彻底

我所在的城市，有几个大项目，都是可以自己造城的项目，都是100多万方