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标题: 地产新政缓解房价上涨 [打印本页]

作者: 逸枫居士 时间: 2010-4-19 22:30
标题: 地产新政缓解房价上涨
为坚决遏制过快上涨的房价，国务院最新出台了四项措施。最引人注目的是提高二套房首付比例和利率，以及研究推进地产相关税收。这两条措施将使得银行和政府从过快上涨的房价中获得更多的收益，并有可能在今后一段时间内，使得房价的上涨幅度趋于平缓，但仅凭这些措施尚不能从根本上改变我国房价上涨的趋势。
舆论分析最多的，是二套房首付和利率的措施能否遏制投机性需求，并由此抑制房价。从金融的角度来看，这个政策更主要的意义在于使银行体系更安全。更高的首付比例使得银行放出去的贷款更安全了，更高的利率也使得银行的收益增加了。但是提升融资成本，并不能改变投资对象的预期收益和隐含风险。获得贷款的难度和成本增加了，但是投资对象，房产本身的预期收益和风险比并没改变。这就不能改变房价继续上涨的根本趋势，而只是降低了一部分投资人在购买房产时，依赖银行渠道获得融资的便利。
房价之所以上涨，是因为市场预期人民币实际购买力将在未来可能出现的通货膨胀中缩水。那么，我们怎么能遏制或者劝阻大家不要去用买房的手段来防范自身财富的风险呢？关键是要建立一个让人放心的透明的货币发行机制，这个机制能使得大家预期人民币未来购买力将保持稳定，投资买房的动机自然而然就消失了。提高贷款利率，并没有改变大家对于人民币未来可能出现通货膨胀的预期，而只是使得一些买不起二套房的中产阶级失去了用房产保值的机会。因而，这些政策并不是要刻意打压房地产的政策。
　　另有统计显示，真正购买二套以上住房的人群中，用全额现金支付的购房者比例高达80%，所以这个政策即便从心理层面的影响来说，也是微弱的，可能只是提高了那些买不起房的普通群众对于房价下跌的期待。对于富有人群来说，如果他们已建立了人民币的通胀预期，那么对于他们来说，与其让存款在银行里面等着缩水，不如拿出来去买房，房价上涨的幅度将超过银行存款利率，而他们可能根本就不需要动用贷款，贷款利率低的话，他们可以从银行融资去买房，贷款利率高的话，他们可以自己掏钱去买房。其结果是，如果未来果真出现了两位数的通胀，房地产价格仍然将上涨。
　　当然，我们不能抛开中国特色，纯粹从现代金融学的角度来看问题，因为这样就有可能得出一些在现行政策下看来非常荒谬的结论：二套房其实利率应比第一套住房利率更低，首付比例也更低。因为从法律实施环境来说，对于只有一套房的贷款者，如果出现了因为房价下跌而违约的情况，银行很难获得司法支持去驱逐住户的一家老小，从而获得该房产的处置权。而对于二套房则完全没有这个障碍，银行可以获得司法途径迅速而便捷地获得处置权，尽快抛出获得补偿。因此，在房价下跌时，对于银行来说，二套房的处置风险反而更低，二套房的按揭贷款对于银行来说，反而更安全，而且贷款买第二套房的投资人，本身可能还有其他可执行资产。

作者: 饶为市 时间: 2010-4-20 09:01
如果未来果真出现了两位数的通胀，房地产价格仍然将上涨。
如果未来果真出现了三位数的通胀，房地产价格仍然将上涨吗？

作者: 逸枫居士 时间: 2010-4-20 11:48
肯定会上涨，问题在于，通胀的幅度会更高，这意味着买房子确实能够抵抗通胀，但是你不可能跑过通胀的

除非你买入石油（不是股票，就是商品石油），就算是买黄金也不可能跑过通胀，石油才是一切涨价的基础

但是在中国石油是受管制的，所以在中国如果出现了通胀，买房是最好的方式，尽管房价涨幅不如通胀

结论：在通胀的过程中，房地产的价格实在上涨，但是相对于通胀房价确实在下跌的

作者: 饶为市 时间: 2010-4-20 22:30
这里面可能会有一个时间差。但是这个时间差会是多长时间呢？

作者: 逸枫居士 时间: 2010-4-21 20:05
三位数额通胀当然很少有人见过，我们再次没必要做讨论的

如果要计算时间差的话，一般来说如果人们预期rmb会贬值的话或者会出现通货膨胀的现象，他会先购入房产来规避手中的货币贬值，也就是说房价会先上涨，然后人们才会发现通货膨胀出现；

至于房价上涨多久之后，才出现通货膨胀，也是考验政府的调控能力的，一般会有12到18个月吧，没人知道精确的时间

作者: 饶为市 时间: 2010-4-22 21:49
所以在通胀发生以前要买房地产。那么12到18个月之后通胀来临的时候，要卖房子吗？

作者: 逸枫居士 时间: 2010-4-25 10:57
回复 6# 饶为市

所以在通胀发生以前要买房地产。那么12到18个月之后通胀来临的时候，要卖房子吗？

我没理解您的意思，您的2个时间点是一样的
1、所以在通胀发生以前要买房地产。假定通胀在2006年1月份发生，那我是否应该在2006年一月份之前买房

2、那么12到18个月之后通胀来临的时候（请问通胀来临和通胀发生之前有什么区别），要卖房子吗？

如果CPI超过3%，国家可能会加息（大概率事件），加息后民众以为RMB贬值，会把钱继续投到房地产领域（民众以为房子可以保值），房价会继续上涨，直至加息结束。

希望我能解答清楚

作者: 饶为市 时间: 2010-4-26 21:30
谢谢你的解答。

作者: 孤单的梦 时间: 2010-4-27 06:41
了解了解，了解了解，

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