纽约区域中心-国际宝石大楼 投资者美国两年游,资金5年游

胥吏虚礼

纽约区域中心在大西洋城，NBA体育馆募集EB5成功以后，又开始了新的项目-----国际宝石大楼。那么我们如何判断国际宝石大楼项目呢？我们可以先下一个论断，客户的I526无法通过，因为项目没有退出机制，万一有人侥幸通过I526,本金可能需要在项目停留很多年。纽约区域中心通过扭曲移民法规的解释来诱惑EB5投资者，在美国金融界引起比较大的反响。
1.TEA资质存疑-----I526能否通过
我们先从纽约区域中心的几个项目和移民局的调查说起。 纽约州政府专门负责批核TEA地区的官员Grain于2011年12月被捕，当中原因就包括纽约区域中心的大量项目弄虚作假，通过用高失业地区的TEA将明明不在目标就业区的项目也包装在内。这样的后果是，没有批准I526的投资者将不会获得批准，已经获得I526的投资者将会失去I829的机会。目前移民局对纽约，加州的区域中心项目正在调查，大量的EB5项目将被列为不合要求。所有要投资纽约和加州的中国投资者务必注意。
比如大型项目大西洋城（包括纽约NBA体育馆），位于布鲁克林区，这条长达2英里的半月型开发地带，毗邻富有的上流社会居住区，也包括穷人区 CROWN HEIGHTS 和Bedford-Stuyvesant.州政府官员为了让项目符合EB5要求，模糊了移民局TEA的要求。开发商用弄虚作假的技术来论证那些地区有高失业率，而实际上根据联邦和州政府的记录，那些都是在繁华地区。另一个突出的例子就是位于曼哈顿钻石区第五大道旁边的国际宝石大楼（International Gem Tower），是美国最富裕的地区之一。整个大楼耗资7.5亿，20%用EB5投资。联邦移民局局长Alejandro Mayorkas承认，这个项目需要更多的审查，其他联邦官员承认，纽约州相当一部分已批准的TEA并不符合法律的要求。可以说，纽约区域中心的项目都处于移民局的调查中。比如说，他们在选择失业率调查点的时候，竟然连时代广场（广场自然没有人居住）也算上，失业率自然就大大提高。
另一个例子是电池大楼，说是高失业区，却位于华尔街旁边，周围是高收入地区。

.2.税收优惠存疑------I829存疑
2010年纽约经济发展公司承诺给开发商4.96千万的税收优惠，条件是整幢大楼85%都必须出租给来纽约从事珠宝行业的公司，而且租客中50%是新来纽约从事珠宝业的公司或原来纽约公司的新增机构。否则，将会取消这些税收优惠。政府已经规定，出售这些物业将不能享受政策优惠。这意味着，项目只能100%的用于出租。而开发商宣称，该项目将可以出租给250个以上的企业并创造3000个以上的就业机会。

移民局于2012年2月17日规定，所有以租约模式存在的EB5办公楼项目，租客本身的雇员将不能列入新增就业机会的计算范筹。也就是说，EXCELL公司只有2个选择，A如果为了迎合EB5的需要，他们就要大大的降低EB5募集规模，从而让EB5投资者有足够多的就业机会；B要么就不选择州政府的税收优惠，把大楼出售或者租给其他行业的公司。选择A，对开发商来说，并没有起到应有的降低融资成本的效果。选择B的话，同样需要降低EB5投资者数量才能满足移民局对就业机会数量的要求。

85%的珠宝行业公司入驻率，是一条非常高的标准，因为租客中50%需要是新的公司。为了达到这个标准，租金将会被打折扣，也就是回报会被打折扣；如果达不到这条标准，没有税收优惠的话，对租客又没有吸引力。引入新的投资者，将会是开发商和原来的机构投资者分摊风险的最佳路径。而纽约区域中心在布鲁克林NBA体育馆中帮开发商用EB5资金置换土地贷款的成功案例，让宝石大楼开发商EXCELL眼前一亮，虽然从一开始，他们都知道，EB5投资者不会获得I829，除非移民局在2年内不进行调查。很不幸，移民局现在已经在开始行动调查了。

3.项目已经动工，就业机会能否算到EB5头上
按照项目的施工进度，2012年春季将封顶，年底将会落成。根据移民局的进度，EB5的申请需要6-8个月，所以资金将会在2013年从监管账号转出到项目。那时，整个项目可以说已经完工了。EB5的资金还能创造就业机会吗？这是显而易见的---不能。所以，我们可以判断资金的流向将会是用于置换开发商的资金。而两年后，EB5投资者将会因无法通过I829而被迫打包回国。

4.本金的返还
作为一个靠出租获取收益的项目，政府税收豁免政策规定了大楼无法分拆出售，只能是出租，除非整幢的转让，那么，就需要一个可行的第三方估值报告，看看大楼的价值能否归还所有债务（包括EB5的资金），然后开发商通过出售股权的形式来归还债务。我们相信整个大楼是可以归还EB5资金的，只是，具体能通过什么形式，是再融资还是出售股权，就需要看整个项目的盈利预测才能判断。

整体评价，纽约区域中心国际宝石广场项目，将会是一个"EB5投资者美国两年游"项目，对于有兴趣只拿两年美国绿卡和让资金在美国让别人免费用2年的EB5投资者来说，这是一个不错的项目。