【棚改进行时】2018年十月份武穴市东新村棚户区改造房屋征收及补偿方案

朵朵

来源：武穴办事处    2018年10月14日

        为加快推进武穴市东新村棚户区改造，改善东新村居民居住环境和住房条件，保障被征收人的合法权益，维护公共利益，确保房屋征收与补偿工作顺利实施，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）,结合东新村实际，制定本方案。
一、法律法规及政策依据
（一）《中华人民共和国物权法》；
（二）《中华人民共和国城乡规划法》；
（三）《中华人民共和国土地管理法》；
（四）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；
（六）《房产测量规范》中华人民共和国国家标准(GB/T17986-2000)；
（七）《湖北省土地管理法实施条例》；
（八）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）；
（九）《武穴市人民政府关于加强推进棚户区和城中村改造工作的意见》（武政发[2016]16号）；
（十）《武穴市房屋征收与补偿实施办法》（武政发[2017]27号）；
（十一）其他相关法律法规和规范性文件。

二、基本原则
依法依规、严格程序，统一标准、规范操作，过程公开、结果公开的原则。

三、征收主要事项
（一）征收主体：武穴市人民政府。
（二）征收部门：武穴市房屋征收与补偿办公室（简称市征补办）。
（三）征收实施单位:东新村片区棚改项目指挥部。
（四）征收范围：粮食路以东、东港以西、北川路以南、永宁大道发展大厦以北，涉及被征收610余户12万平方米的房屋及构筑物、附属设施（具体范围以市规划局划定的征收红线范围为准）。
（五）被征收人：凡在该棚户区改造征收范围内的房屋及附属物所有权人和土地使用权人均为被征收人；承租人补偿由被征收人自行负责。
（六）协议签约期限：以项目指挥部发布协商搬迁公告期限为准。
（七）征收期限：协商搬迁签约率达到90%以上，以市政府发布正式征收决定公告期限为准。
（八）搬迁期限：自接到项目指挥部腾房通知之日起15天内。

四、房屋、人口及分户认定
（一）合法登记建筑的认定
1、被征收房屋的建筑面积、土地面积依据《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等合法有效证件予以确定。如被征收房屋实际面积与产权登记面积不符的，以房屋证载面积为准。
2、征收范围内住宅房屋、非住宅房屋用途的认定，按照《房屋所有权证》记载的用途确定。《房屋所有权证》没有记载用途的，按照规划和国土部门批准的用途确定。
（二）未登记建筑的认定
未登记建筑以房产测绘面积为准，最终可给予补偿的建筑面积由房屋征收部门组织调查认定。
未登记建筑采用协商认定程序，按照被征收人申报—自改委调查—项目指挥部复查、认定—市征补办审查的程序实施。
对未登记的建筑物分为五类：其中一、二类按照市场评估价进行补偿，三类按照不高于市场评估价的85%进行补偿，四类按照重置价进行补偿，五类则不予补偿。
一类未登记建筑：经规划、国土、住建任一部门批准，但未办理产权登记手续的房屋建筑。
二类未登记建筑：属于1986年第二次土地普查以前历史遗留的建筑物。
三类未登记建筑：2016年5月份前已经建成，无规划、国土、住建部门出具任何手续的建筑物。
四类未登记建筑：未超过批准期限的临时建筑。
五类未登记建筑：2016年5月份后未经规划、建设、国土部门批准建造的或超过批准期限的临时建筑。
（三）人口的认定
以公安部门出具的户籍证明为准。对未在公安部门登记户口的人员，凭医疗机构出具的出生医学证明或相关鉴定予以认定。因在服兵役、就学、服刑期间户籍被迁出的，可视为征收区域内被征收人。
（四）分户的认定
1、一栋为一户；
2、一栋房屋之中有相对独立出入口且长期分居独立使用，有单独的厨房和卫生间，并有独立水电表，可分户计户；
3、空置宅基地不计户。

五、房屋征收评估相关规定
（一）根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的由市征补办通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
（二）对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原评估机构书面提出复核评估申请，对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起5日内，向武穴市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

六、补偿方式
    实行货币补偿和政府代筹代建安置相结合的方式。
（一）货币补偿。补偿内容包括房屋建筑及构筑物、附属设施、房屋装饰装修、临时安置（过渡）费、搬迁费等，实行一次性货币补偿；另给予住宅房屋评估价值10%的奖励。
（二）房屋安置
1、选择用货币补偿款购买政府提供安置房的，享受政府安置房销售价格10%的优惠。安置房包括两类：第一类是市政府代筹代购的安置房源（君合中央城、襄大天地）；第二类是市政府集中建设的安置小区（城西广济花园）。
2、选择代筹房安置，给予被征收人房屋价值、临时安置、搬迁、装修等一次性的货币补偿，住宅房屋按被征收房屋评估价值的10%给予奖励。被征收人凭已签订的征收补偿协议资料，选择购买代筹安置房，应结清被征收房屋价值与代筹房价值之间的价差。
3、选择代筹安置住房的，每户不得超过3套，总面积不超过360㎡。
4、被征收人选择代筹安置住房，实际选择的代筹安置住房总面积超出被征收人房屋补偿款可购买的安置房面积在20㎡（含20㎡）以内的，按优惠价结算，超出20㎡以外的部分，按市场价结算。
5、被征收房屋补偿面积小于人均40㎡的家庭，可按户籍人口每人40㎡面积补足安置住房，补足部分的面积按优惠价结算。
6、在武穴城区只有唯一住房、人均不足18㎡、家庭经济困难，经自改委和项目指挥部确认，可申请保障房。

七、补偿标准
1、房屋基准价格。本项目房屋征收补偿基准价格，由武穴市价格专家委员会根据有关规程论证确定后，在发布协商搬迁公告前另行公示。
2、住宅房屋的补偿。被搬迁房屋的价值由估价机构评估确定，估价机构按照《武穴市棚户区改造住宅房屋征收评估操作指引（试行）》的估价技术路线进行评估。房屋的具体修正调整系数依照房屋权益状况、区位状况、实物状况进行修正。
3、房屋装饰装修的补偿：按房屋现状采取分项评估确认。
4、附属设施的补偿：按照武穴市物价局《关于调整主城区集体土地上附着物征收补偿标准的通知》（物价[2014]36号）文件标准上浮25%进行评估确定，予以货币补偿。
5、搬迁补助费：征收住宅房屋的，给予每户一次性1500元补偿。征收非住宅房屋的，搬迁费按照不超过15元/㎡给予一次性补偿，不足1500元的，按照1500元给予补偿。
6、临时安置补助费：住宅类房屋按被征收房屋的建筑面积，5元/㎡/月的标准支付过渡安置费；每户不足500元/月的按照500元/月给予补偿，最高不超过1000元/月/户。
①选择货币补偿的，给予6个月的临时安置补助；
②选择政府安置房的，过渡期从被征迁户腾空房屋之日起至通知办理交房手续后顺延6个月止。
非住宅用房给予一次性临时安置补助，补助标准每户为被征收房屋评估价格的0.6%。
7、生产、经营性用房补偿：按同地段类似用途市场评估价值予以补偿，不享受房屋评估价值10%的奖励。
8、生产经营性用房（包括非住宅）停产停业的损失补偿，按照被征收房屋评估价值的5%给予一次性补助。
9、未经规划批准改为生产、经营的住宅补助：除按照房屋证载用途给予补偿外，还可对经征收部门认定同时符合下列条件的生产经营部分的面积，根据实际生产、经营情况协商给予适当上浮补助：
①调查前实际改变用途满2年以上；
②调查前连续正常经营、生产；
③经过合法批准并办理营业执照等相关手续；
④需规定的其他条件。
适当上浮补助标准由自改委商定，报市征补办审核确定，但最高总额不超过生产经营性房屋与住宅房屋市场评估价格差价的50%。
10、家用设施设备拆除迁移费：

费用名称	标准
自来水表（开户费、水表、表箱、水阀）移装	1500元/户
电表移装	电表（独）        340元/台 电表（家用三相表） 720元/台
天然气初装费	2610元/户
有线电视移装	200元/户
空调移装	300（分体）元/台 400（柜机）元/台
固定电话移装	200元/部
太阳能热水器移装	1500元/台

11、层高低于2.2m的建筑按房屋重置价予以补偿,重置价标准为：简易结构375元/㎡，砖木结构550元/㎡，砖混结构675元/㎡;建筑物顶层檐高低于2.2m不计入主体面积，只给予成本价值补偿，补偿标准为：1.2m（不含1.2m）以下按275元/㎡补偿，1.2米（含1.2m）以上2.2m（不含2.2m）以下按330元/㎡补偿。
12、被征收人合法享有国有土地使用权独立使用的院落按国有土地同地段的基准价格予以补偿。
13、依法取得国有土地使用权的，按照国有土地同地段的评估价予以补偿。
14、住宅建筑面积补偿比例：在征收范围内，只有一层的按1:1.3计算，仅有二层的全部按1:1.2计算，三层及以上的全部按1:1计算。

八、签约搬迁奖励
对在限定时限内签约搬迁、腾空房屋的被征收人给予签约搬迁奖励：
1、成立自改委组织的并积极发挥作用的，给予每户5000元奖励；住户积极配合自改委工作的，每户给予5000元奖励；
2、在签约期1-20天以内签约的，给予每户25000元奖励，在21-30天之内签约的，给予每户15000元奖励。
3、在限定时间内搬迁、腾空房屋的，给予每户10000元奖励。
4、在签约期限内整排（整栋）集体签约的，给予每户5000元奖励。

九、救助政策
对民政、残联、扶贫部门认定为特困供养人员、最低生活保障对象、持有二级以上残疾证的重度残疾人，由本人出具相关证明材料并经其所在办事处（乡镇）民政办复核后，每户一次性补助10000元，不重复计算。

十、选房办法
以被征收人签订征收补偿协议的先后顺序号为依据，采取先签先选的原则。具体选房办法另行公告。

十一、资金结算
1、项目指挥部与被征收人签订附生效条件的补偿安置协议，确定补偿安置方式，进行分类汇总，签字盖章后报征补办审核；
2、被征收人选择货币补偿，相关补偿内容经双方确认后，自房屋征收补偿协议签订并完成资料审核之日起15日内，通过银行转账的方式将货币补偿款划转到被征收人的个人银行账户，待房屋腾空交付后，凭征补办开具的验房合格通知书和资金解付证明，到银行解付资金并领款。
3、被征收人选择购买安置住房的，实际选择的安置房总面积小于被征收人房屋征收款可购买的安置房面积的，房屋腾退后，补偿结算款一次性支付给被征收人。被征收人实际选择的安置房总面积大于被征收人房屋征收款可购买的安置房面积的，需在选房后在规定时间内补齐差价部分，否则视同放弃所选房屋。

十二、其他事项
1、办证及税费。被征收人选择购买市政府提供的代筹安置住房的，对其原被征收房屋同等面积以内及享受优惠20㎡（含20㎡）以内的部分，办理《不动产权证》时免收契税，对超出原被征收房屋面积及享受优惠20㎡以外的部分，相关税费由被征收人承担。
2、供电、供气、自来水、电信、广电、移动、联通、网通、市政等相关城市公共基础设施需要搬迁的，由其主管单位自行拆除搬迁。相关报废设施成本，由市征补办核定，一次性补偿到相关单位。以上部门凭市征补办出具的证明，保留（恢复）被征收人的各种开户户头（一个户头）。
3、被征收人应当保持房屋现状移交，不得拆除搬走房屋征收补偿范围内的物件。否则，扣除相对应的物件评估价值补偿款。
4、2016年5月份以后被征收人进行抢建、扩建、改建房屋或改变房屋用途的行为，不予补偿。
5、被征收房屋发生设立抵押权、扣押、出租情形的，由被征收人与相关当事人自行协商解决。征收实施单位不承担抵押、扣押、租赁等房屋纠纷的任何责任。
6、项目指挥部与被征收人依照征收补偿方案的规定，就补偿与安置等事项签订房屋征收补偿协议。同时，被征收房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》和规划部门的“一书两证”依法予以收回。证件遗失的，由当事人登报声明作废，并由相关部门办理注销手续。

十三、争议处理
1、项目指挥部与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、所有权人下落不明的，由市征补办报请武穴市人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，依据征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
2、被征收人对征收决定不服的，在法定期限内可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由武穴市人民政府依法申请人民法院强制执行。
3、征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
4、对原已与开发商签订拆迁协议但房屋仍未拆除的房屋产权人，必须由其本人提出申请并与原开发商依法依规解除协议约定的责权利事项，并向指挥部提供证明材料，按现行政策与项目指挥部签订征补协议；对原已与开发商签订拆迁协议且房屋已拆除的，在与开发商解除协议的前提下，有选购政府代筹代建房源意愿的居民，向项目指挥部提出申请，经审查合格后，可参与第一批选房。

十四、附则：
1、本方案中未载明的特殊事项，由项目指挥部协商决定，重大事项报市人民政府审定。
2、本方案由市征补办负责解释。