购房者，请看

民生银行

简算武穴现行商品住房成本价
     当前我市商品住房好地段一般售价在4500~5000元/平方米，购房者普遍认为价格高，一是因为与前二年比房价涨幅的确过快，二是没有通过算账，就不知道房价是真的贵还是偏贵？下面就我所知道的一些相关情况，跟大家算个明白账，如有误，还请专业人士纠正为谢。
     举例说明
  以一房地产开发商近年在武穴较好地段购置一亩净地计算说明
一，地价：当前我市城区较好地段，用地性质为国有商业用地，出让拍卖（含土地出让金交至50至70年）一亩地成本购进价约在300万至为500万元之间。黄金地段达到800万以上。
  开发商在此地段上开发住宅性商品住房，当然开发商也得要考虑是怎样利用这块地最划算，也就是说一亩地666平方米要建多少建筑面积才能实现最大效益，一般是所建楼层越高越划算，但因受多方面限制难以达到开发商的心愿，主要表现一是楼层高度受城市规划控制，二是开发商的资质能力本身也限定了楼层建筑高度，三是最关键一点受住宅区的容积率的限制，也就是说一亩地666平方米不可能完全用于建筑，还得要绿化，通道等。根据高层低密度住宅容积率不能大于2.2和多层低密度住宅容积率不能大于1.2的规定，一亩地上的建筑面积最高不得突破2000平方米。现假设以500万元购进这块地，则每平方米摊价2500元。

二，建筑开发楼盘成本测算，按照湖北省2013年制行的“房屋建筑及装饰工程消耗量定额计价”办法，一般开发一平方成本价约在1000元（指建筑物从桩基础开始到封顶，含普通简易粉刷，铝合金窗台，水、电进户）

三，开发商应承担的税收，主要是三大块，土地增值税、营业税附加和企业所得税，我市一般商品性用房（不包括商业门面）一平方米约交纳税收600元左右。

针对以上测算，可看出开发商开发一平方米的商品住房成本价约为4000元左右

以上为理性直观测算法，不稳定的变性因素请购房者自己掌握

拿铁

300-500每亩？ 建议你还是 看看 汉海拍卖价吧  150-170W每亩  你是做房地产的吧

奋斗中

是托儿吧？如果像您这样的算法，我想开发商是不会买这个价的。我也不知道您这样算法有何居心？

南仲@后壮

照楼主的算法，去年和前年商品房的价格是3000左右，那开发商岂不是要亏本？

必必

呵呵，让阁下这么一忽悠，那些现在还在卖不到4000元/平方的楼盘开发商怎么想，跟在政府和银行后面做龟孙子，结果一毛钱没赚还倒贴给别人住，这样还卖不出去

民生银行

必必 发表于 2014-4-18 12:14
呵呵，让阁下这么一忽悠，那些现在还在卖不到4000元/平方的楼盘开发商怎么想，跟在政府和银行后面做龟孙子， ...

嘿嘿，商有十条路，九有人不知，其中的奥密各自自咏吧

泰平洋

民生银行 发表于 2014-4-18 12:24
嘿嘿，商有十条路，九有人不知，其中的奥密各自自咏吧

本人认为楼主发此贴出发点是值得可赞，至少能帮市民在购房中提供一些参考，这是其一，其二就是认为楼主算的账比较客观，是站在宏观理论上推算的，至于少数的局部的现象又有哪一个能一一说清道明？

江边老鱼

一句话，银子都被朝廷，开发商，银行拿去了，反正亏空的是天朝的

鹏程万里

泰平洋 发表于 2014-4-18 12:37
本人认为楼主发此贴出发点是值得可赞，至少能帮市民在购房中提供一些参考，这是其一，其二就是认为楼主算 ...

楼主这算账，一看就是一外行人
楼上的几个坛友反驳得非常有道理呀！

照楼主这样算法，去年卖3000一平米，岂不是要亏血本？

鹏程万里

泰平洋 发表于 2014-4-18 12:37
本人认为楼主发此贴出发点是值得可赞，至少能帮市民在购房中提供一些参考，这是其一，其二就是认为楼主算 ...

请问房地产商如果亏血本，哪些500多万的劳斯莱斯、满街跑的豪车怎么来的？