房贷利率明年起提高到7.05% 四类不宜提前还贷

拒绝游泳的鱼

2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率， 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？

　　房贷利率明年起提高到7.05% 是否提前还贷

　　对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。

　　四种状况不宜提前还贷

　　情况一

　　享受7折利率房贷

　　分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

　　以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。

　　对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。

　　情况二

　　等额本息还款到中期

　　等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

　　情况三

　　等额本金还款已过1/3

　　对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

　　据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　情况四

　　投资收益高于贷款利率

　　投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。

　　对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

　　两种适合

　　提前还贷的情况

　　对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。

　　例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。

　　分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

　　目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟

　　房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。

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近在咫尺评论：2011-12-13 22:34 房价降+利息涨=房价涨+利息降，国家还真是会控制了！展开0条回复
回复  刘子祥评论：2011-12-13 22:22 刚开始是做了奴隶，本以为能做好奴隶的，现在连奴隶都不能好好做，想逼人变鬼展开0条回复
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这是一条悄悄话
天逸评论：2011-12-13 21:34 房 还是有钱人在玩，国家就没有考虑穷人呀展开0条回复
回复  骆素坡评论：2011-12-13 18:19 啥情况，只要你手里钱没其他用途都适合提前还，哪个利息按天计算的，知道不展开0条回复
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这是一条悄悄话
蒋中华评论：2011-12-13 17:26 现在的银行就是挂了牌的高利贷，我刚借了家里所有亲戚的钱，还待了一屁股的房贷，哎 这日子还怎么过了展开0条回复
回复  z评论：2011-12-13 17:09 可叹！~中国的广大房奴们，正处于水深火热之中展开3条回复HY回复：2011-12-13 17:30 祝中国的广大房奴们(特指炒房的)，在水深火热之中慢慢熬吧!
鲁顺波回复：2011-12-13 18:55 炒房的都不叫房奴了，，，真正的房奴都是只有自己住的一套房还不得不为了按揭拼命的人回复  我本善良评论：2011-12-13 16:57 展开0条回复
回复  sugar评论：2011-12-13 16:56 没有幸福感，没有安全感，没有希望感，这样的日子，都怨谁？是自己不努力吗？还是另有更加深刻的原因？展开0条回复
回复  飞信昵称6280评论：2011-12-13 16:54 如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰展开0条回复
回复  haohao评论：2011-12-13 16:32 太黑了 不停上调贷款利率，受不了！展开0条回复
回复  刘京凤评论：2011-12-13 15:40 还是公积金贷款好呀，利率不会变得这么频繁展开2条回复五花儿回复：2011-12-13 17:56 现在公积金贷款利率多少了？
宋本英 东南旧宫回复：2011-12-13 22:39 4.9回复  小肥羊评论：2011-12-13 15:10 展开0条回复
回复  糖糖评论：2011-12-13 15:01 都不要脸了，不让人活了都展开1条回复云襄回复：2011-12-13 21:49 说得好。 回复

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给准备贷款买房朋友的参考，大家互相学习了~~~

王氏狂徒

宁可租房住，也不做房奴

彭康华

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