购房入户谁的错？

郭进律师

关键字；房屋买卖合同  解除合同  退房款
本文讲的是房屋买卖合同纠纷案，笔者代理买受人谢某诉出卖人卜某。
基本案情：
2007年11月22日，买受人谢某、出卖人卜某与房屋中介公司签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：谢某向卜某购买东莞市东城某区住宅房屋（下称“房屋”）一套，总价70万元，房屋已经办产权证，谢某须在签订合同时交定金1万元，2007年11月30日付首期款28万元，余款41万元谢某通过银行按揭方式付款；谢某、卜某一致同意由担保公司办理快速贷款，合同第十三条约定房屋附带装修、家私、并配带户口指标。后谢某与卜某约定将首期房款28万元存入卜某在某银行开立账户，由该银行进行资金监管，即房屋过户到谢某名下后，该首期款交由卜某。2007年12月10日，谢某将首期28万汇入卜某资金监管账户。
案涉签订合同背景：
1、        东莞市在2007年年底出新政策，自2008年1月1日取消购房入户政策；
2、        2008年上半年，东莞市楼市价格全面下降。
3、        案涉中介公司在2008年初关闭。
谢某在前述背景下反悔，不想继续履行合同，并认为自己生意也急需资金周转，如果能把28万资金拿回，可以向卜某支付5万元违约金，笔者与卜某协商后未果，谢某委托笔者解除合同，要求退款。
笔者接手后，感觉案件处理难度较大，卜某并无明显违约之处，谢某也无理由解除合同，案件风险较大。具体到本案，可以作为解除合同理由有：
1、        合同约定房屋附有入户指标，但因政策变化，故不能实现合同目的；
2、        中介机构倒闭，合同难以履行。
上述两个理由不是很充足，关于入户政策变化，不是合同双方能左右的，该条件是否能成为合同根本目的之一，有待于法院自由裁量，况且如果合同能够履行较快履行下去，东莞新政允许最迟在2009年12月31日前办理。
关于中介机构倒闭，虽然中介机构不在，但中介主要任务是促成交易，即买卖双方签订了正式买卖合同，中介任务即完成。至于后期办理过户手续、贷款等问题，其实就是程序上一些问题了，没有中介，买卖双方也可以完成的。
通过上述分析，笔者认为案件风险较大，认真核查合同后，发现卜某电话已经改变，合同上记载的电话已经无法接通，而合同上的地址又记载卜某身份证地址。
根据上述分析，决定先向卜某发一封快递，要求其配合办理房屋过户、银行贷款手续。邮寄地址为合同地址，即卜某身份证地址，电话仍用原合同电话。
邮寄后，信件被退回，查无此人，电话为空号。
根据上述情况，笔者代理谢某提起诉讼，除上文提及解除合同理由外，还增加一条理由：出卖人不履行合同义务，不配合谢某办理过户手续及贷款手续。
向人民法院提供了卜某户籍地址、合同联系地址及合同电话。
人民法院受理后，通过正常途经无法联系卜某后，公告送达诉讼材料，本案缺席审理。
由于卜某未到庭，没有抗辩，加之谢某中核心证据催促卜某履行合同函：卜某未抗辩的情况下，本案判决支持谢某全部诉讼请求。
随后，判决生效后，卜某得知情况后，申请再审，再审驳回卜某申请。
此后，笔者帮助谢某追加全部款项，即首付款28万元+定金1万元。
本案小结：本案通过故意提供被告合同、户籍地址、合同电话等方式胜诉此案，因卜某未将新地址、电话及时通过证据固定方式告之谢某，最后导致官司败诉。
   法律依据
中华人民共和国合同法
　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　(五)法律规定的其他情形。

本文引用的法律文书：
（2009）东一法民一初字第449号民事判决书；
（2010）东中法民申字第18号民事裁定书。

本文涉及再审答辩状
答 辩 状
答辩人：XX。
答辩人就申请人卜某申诉被申请人谢某房屋买卖合同纠纷一案，答辩如下：
申请人的请求于法无据，请法院依法驳回申请人的再审请求。
事实与理由：
一、原审法院送达程序合法、合理。
申请人称其在东莞市作了公证书留有联系方式，但申请人的公证书是授权第三人东莞市某有限公司（下称“第三人”）为其办理房屋交易一事，而这个公证书的内容，答辩人是不知情的，也没有义务知情。在原审程序中，答辩人根据申请人的身份证、涉案房产证复印件向原审法院提供了申请人的户籍地址及东莞市联系地址，已经完全履行尽了诉讼义务。原审法院依据前述两个地址未能向申请人送达法律文书而采取公告方式送达并无不当。
至于申请人称其在日本作了公证，答辩人更是不清楚内容为何，也没有收到申请人任何通知。
    二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。
原审法院确认申请人未协助答辩人办理房产证是完全正确的。
首先，根据涉案合同第四条第3点的约定，申请人须到第三人指定的担保公司办理快速贷款35万元用于提前还贷。由于第三人在交易过程中关门倒闭，申请人出国无音讯，导致本合同交易程序无法正常进行下去，答辩人以申请人不配合过户作为解除合同理由之一是合情合理的。
其次，根据根据涉案合同第六条的约定：卖方（申请人）在银行出结清证明当天（卖方赎楼完毕）且在2007年11月20日情况下向买方（答辩人）交会物业。由此可见，申请人至少应在约定交楼日期前办理完赎楼，但截止原审判决书生效之日，申请人仍未办理完赎楼手续。
最后，关于户口指标问题，合同第十三条明确说明“该物业有配带户口指标”。如果这句话仅是对涉案房产附带地方政策一个陈述，那么完全没有必要附在合同第十三条中的“未尽事宜”中附带装修、家私之后，合同之所以要求对户口指标作一个约定，至少说明答辩人是十分注意自己所购买的物业是否有入户指标的，如果没有，答辩人是不会签署涉案合同的。后来，政策出现了重大变动，答辩人根据上述情况依据《合同法》第九十四条，《合同法司法解释二》第二十六条，请求法院解除涉案合同是完全合法的。
申请人在申请书上的陈述，申请人自认其在签订涉案合同不久后到日本办事，直到在2008年6月30日，申请人仍滞留在日本做所谓的“公证”。
综上，答辩人认为申请人的申请请求于法无据，恳请贵院依法驳回申请人申请。