谢国忠：房价将持续5年下跌 泡沫最严重城市将跌80%

村长小麦

中国经济网北京9月27日讯（柳新）著名财经评论人士谢国忠昨天为美国《商业周刊》撰文说，中国房地产市场已经进入“温水煮螃蟹”的阶段——虽然目前还看不到危险，但是随着温度升高，危险将大大增加，但是等到房地产开发商和投资人士意识到危险来临时，他们已经没有能力做出反应。文章中说，中国房地产市场已经见顶，预计未来五年内都将是熊市。

现在是上海大闸蟹上市的季节。烹煮螃蟹需要将它们放在凉水里慢慢加热，刚开始时大闸蟹会以为自己仍在舒适的湖底，于是放松了警惕。但是随着水温的升高，大闸蟹感觉到危险，它们在热锅里开始用力舞动，但为时已晚。你甚至能听到它们在锅里激烈挣扎的声音，但是一会儿一切都归于平静，大闸蟹已经被煮熟了。

谢国忠的文章中说，中国的房地产开发商和地产投资者们正如同放在冷水里的大闸蟹——他们感觉惬意，悠然自得，因为他们没有意识到危险的来临——没有人意识到他们头顶上锅盖已经被扣上了，水温正在慢慢升高。文章中说，中国的房地产开发商和地产投资者们已经入锅开蒸——只是他们还没有意识到而已。

谢国忠在文章中说，中国的房地产市场已经见顶，未来几个月内就将出现调整。他说，随着人民币升值预期改变和资本加速流出，中国房地产市场将在未来两年内出现一轮加速下跌。2012年可能是中国房地产市场的“荒年”。

谢国忠预测，中国房地产市场将迎来一轮持续时间至少会长达5年的下跌，房地产价格平均水平会下跌一半以上。土地出让价格可能会跌得更多。在地产泡沫最严重的浙江，房地产价格跌幅可能会超过80%。

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中国楼市重蹈日本覆辙？
网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似
房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。　　
记者赖伟行
雷同
房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。
日本国土交通省本月公布调查显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。
经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。
“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。
差异
政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。
在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。
沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。

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3月29日，在国土部公布的一系列数据报告中，首次公布了“租价比”指标。报告显示，北京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。

国土部相关负责人解释，租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

而国土部目前以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5年来由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，其中住宅物业自2008年以后，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经去年的疯长之后，泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

而对于一线城市房价泡沫的担忧，也让各大房企对于今年市场的机会判断形成一致，纷纷剑指二三线城市。

而在中国房地产业协会、中国指数研究院主办的2010中国房地产百强企业研究成果发布会上，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一就表示：“房企不能把眼光老是定在一线城市，因为一线城市相应来说竞争激烈，二手房的比例占的比较大。相对来说，二三线城市、中小城市，甚至于小城镇都是房企施展才华的舞台，我认为那才是百强企业进一步发展作用的地方。现在由于土地资源的紧张，我觉得我们的百强企业可以利用这种机遇做好企业的兼并，把企业进一步做强做大。”

相关负责人也在会上指出：“今年上半年保八的任务还是很重的，尤其是在通货膨胀预期可能变为现实越来越显的情况下。但如果上半年保8任务完成的不错，下半年政府很可能会出台一系列的调整措施，这些措施很可能对一线城市的房价产生比较大的影响。而在今年下半年一些二、三线城市一旦被国家的区域振兴规划或者战略性新兴产业规划圈中，那么这对于当地的房地产市场肯定有非常大的推动作用，可以说落到哪个地方，哪个地方会获得更快的发展。这里边的机会是非常多的。而如果我们的房企把握住这些机会，那么对于企业的发展肯定是非常有益的。”

阿华

国家在拼命印钞票，通货膨胀预期不断加强，地方政府的财政又过于依赖土地房地产，国家对打压房价完全没有决心和底气！傻子都知道房地产泡沫严重，但国家，利益集团死都不承认，面对社会保障的严重不足，股市是圈钱，基金更不能碰，黄金变现难，等等投资的不规范，老百姓看着手里的钱一天天的贬值，是个人都知道房子是最好的保值渠道，现在指望房价下降是不切实际的，只有等到泡沫破的一天，就一起死吧

武穴一把手

大家只要明白土地是政府的就会明白房价不会降，如果真的降了，那将是中国经济将彻底玩完，但政府会让经济崩溃吗？只要行政能干预到的就一定会不惜一切代价力挺，所以除非更朝换代，否则房价至多会维持而不会大幅下降。

王麻子剪刀

政府不把楼市托住，他就得下课，所以谢教授的话对我们来说只是期盼，不可能实现。