房地产有多少“黑幕”、多少人苦苦当了一辈子房奴

凭栏望月

如果说4月国家重申房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以及住建部等向房价上涨过快和土地市场火爆城市发出预警是一个信号的话，那么5月的市场可能会在数据上出现一个比较明显转折。

房地产的“黑幕”究竟有多恐怖？多少人苦苦当了一辈子房奴
行业暴利下的可持续隐忧

随着房地产行业规模水涨船高，利润诱惑吸引越来越多企业与投资者进入。无数人看到潜在的庞大利润，却鲜有人看到行业可持续发展的隐忧。在中国，房地产建筑业与工业、交通并列成为中国三大“能源消耗大户”。

业内专家曾测算，在每万平方米建筑施工过程中，仅建筑垃圾就会产生500至600吨；每万平方米拆除的旧建筑，将产生7000至12000吨建筑垃圾。此外，全球碳排放量19.9%来自中国，而中国碳排放量40%来自于房地产建筑业。

在如今的国际资本市场，ESG（环境、社会及公司治理）理念越来越成为主流，可持续发展受到关注与重视。但亚洲在该趋势上远远落后，只有3.4%的日本资产遵循ESG原则，而日本以外的亚洲国家该比率均低于1%。

放到中国房地产行业，现状更不容乐观。早在2006年，住建部便发文鼓励和倡导绿色建筑。在2015年最新版《绿色建筑评价标准》中，建筑项目被从节地与室外环境、节能与能源利用等六大指标进行评价，从高到低分为绿色建筑三星、二星和一星认证。

据2017年住建部《建筑业发展“十三五”规划》要求，到2020年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

但官方数据显示，截至2016年底，全国累计有7235个建筑项目获绿色建筑评价标识，建筑面积超8亿平方米。目前绿色建筑运行标识项目相对较少，仅占建筑项目总量5%左右；地域分布也不均衡，标识项目主要集中在江苏、广东、上海、山东等东部沿海地区，中西部地区项目数量较少。

“在商业社会，获取商业利益其实也是很正当的，但可持续发展是未来必然趋势。” 中瑞鼎峰集团总裁詹柏在谈到这一问题时称，如果在项目前期进行绿色技术布局，成本可能只溢出5%，但长期价值是无穷的。

中瑞鼎峰集团成立于2007年，来自瑞典，是致力于在中国推广瑞典科技、环保、宜居理念的专业地产运营商。其主要投资来自瑞典政府养老基金及北欧机构投资者，迄今已开发项目二十个，总建筑面积超过200万平方米。目前业务范围覆盖至山东、辽宁、河北等省并设立共计9个城市公司。

对于开发商来说，成本上升背后是项目价格的抬升。但在詹柏看来，价格代表产品的价值。“城市和区域深耕战略下，我们更希望在初始阶段加大技术投入，甚至利润率会低一点，因为我们看重长期收益。”

行业规范化前进，取消公摊+预售，多次被提及，减少买房麻烦事儿，是利好一个。

除了关于预售制，还有公摊面积的问题，也让购房者和小区业主感到头疼不已。预售制让开发商给了购房者很多看不见摸不着的东西，特别容易造成最终买的房子不是自己当初想要的房子。公摊面积带给购房者的烦心事儿主要总结为三条：

1、公摊面积不可测量，购房者根本不知道公摊在哪里，没有做到明明白白消费，买房的房价是以建筑面积计算的，建筑面积包括公摊面积和套内面积，套内面积购房者可以实实在在测量，但是公摊面积在哪里呢，有没有多写？个人并不知道。

2、小区的公摊区域又被开发商和物业化作车位等用途，再次出售给购房者，这属于典型的二次出售，因为小区公摊在买房时，已经被购房者承担了全部成本，既然已经被购买，那么为何能再次出售呢？

3、公共区域的营收、例如广告收入，是在购房者已经购买的区域运营的，那么运营收入理应归属购房者所有，按照规则理应作为大修基金使用，但是实际上80%以上的小区都是归开发商所管辖的物业所有了。

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对于公摊面积，央媒也有声音，央视报道中提出“如此公摊，为何？”对公摊发出质问，人民网也指出“公摊伤民，继续解决”。这不仅仅是呼喊而已，在我国的重庆等城市，早几年前其实就已经有过取消公摊面积的试点，具就有良好效果，我们相信规范公摊正在路上。对于购房者而言，也是利好之处。

然而，我也曾经说过，什么人都知道买房能赚钱的时候风险就已经开始酝酿了，当什么人都来买房的时候危险就已经很严重了。好好想想，为何首套房贷利率也要适当提高？原因很简单，为了防范风险。因为你已不是锦上添花，而是跟着添乱，因为很多人根本无力买房，当你学会用杠杆时，杠杆已经不好使了。

反应快的早就靠倒腾房地产发家致富，可是你醒过来时，那可能意味着所有人都在抱有一种买房即赚大钱的心理，在这样的心理作用下，那是相当可怕的。即使你说自己是刚需，其实也抱有炒房的心态在买房。

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所以，虽然大部分买房的致穷倒是不至于，但是可能买房的风险也分化了，不同的城市之间差别很大。当家庭80%甚至更多的收入都用到了买房上时，你可能就穷得只剩房子了。经济学家如松说，“现在，全社会所有人都聚焦在这个致富的渠道上，却忽视了物极必反。当所有的房屋都没办法出售或出租，房屋的价值就是零，每个人除了房贷的债务之外，一无所有，都是穷人。”

房地产作为刺激消费增长的“动力”，如今却很难再刺激了，因为我国居民杠杆和房价已经达到较高地位了，进一步刺激房地产带动经济的空间已经不多。如果再次刺激房地产，短期或许会有效果，但是长期来看风险会更高。但是我国又面临不得不抉择的处境，国际环境越来越糟糕，如果不刺激房地产，那么将面临房产收缩的压力，如果刺激过后，那么以后的压力会更重。

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刺激房地产

​此次美国的打压，房地产却如此不堪，在全球领域毫无作用。唯有科技才能引领发展，唯有科技才能带来未来。但是我国一直以来却本末倒置，房地产一直高速发展，科技领域显得如此不堪。华为被打压，却没看到任何我国其他科技公司能帮助。房地产就更加不用说了，只会吸取国人的鲜血。所以，房地产带来了经济快速发展的30年，却也让我国多度依赖房地产而导致如今堪忧的局面。房地产能否继续扛起大梁呢？