武穴，为什么你房价高却又居住环境差

垂涎...

武穴市房地产住宅市场的模糊数据分析
申明几点：1、本人是业内人士（房地产营销）
          2、本人目前不在武穴工作
          3、相关数据的取得出自于官方网站公布
先来看几组数据：
2014年商品房数据表（截止5月30日）
项目名称        项目地址        所在区域        总套数        可售套数
东磁新城国际花园三期
武穴市刊江大道北侧        市辖区        150        8
世锦大厦
北川路南侧        市辖区        157        93
龙潭国际时尚商贸城6号楼
武穴市北川路以北，广济大道以南        市辖区        434        328
龙潭国际时尚商贸城
武穴办事处北川路以北广济大道以南        市辖区        682        372
亚兴国际商住城
武穴市栖贤路32号        市辖区        124        53
金地阳光
武穴市永宁大道西69号        市辖区        183        88
信达明珠花园
武穴市武梅路南侧江家林        市辖区        338        264
洪武明星城
武穴市栖贤路南侧、体育馆西侧        市辖区        101        3
金城大厦
武穴市民主路以东刊江大道以北        市辖区        102        11
武穴鄂东汽车城
武石大道666号        石佛寺镇        114        100
明珠豪苑
武穴市明珠大道西侧        市辖区        466        115
吴楚时代城
武穴市窝陂塘路22号        市辖区        367        49
锦绣乐园B栋
武穴市刊江大道北侧        市辖区        125        14
世纪江城
武穴市江堤路北侧（老农机大楼）        市辖区        173        40
刊江派出所宿舍楼
武穴市陶饶路刊江派出所宿舍楼        市辖区        21        0
锦绣前程（贰品）
北川路西段13-11号        市辖区        97        25
龙洲新天地
武穴永宁大道南侧（原大世界市场）        市辖区        877        74
东磁新城国际花园
武穴市大桥村（刊江大道西2#）        市辖区        249        25
香江广场
武穴市明珠大道210号        市辖区        293        6
武穴市经济适用房戴家小区
武穴市戴家垸        市辖区        1479        980
格林华府
湖北省武穴巿刊江大道北侧        市辖区        184        50
四望泰盛商贸城
武穴市四望镇新庙村新庙街        四望镇        114        65
嘉和财富城
武穴市北川路南侧        市辖区        1286        673
花桥天下
湖北省武穴市花桥镇龙莲路西段        花桥镇        615        273
御江福地国际花园
武穴市青林路16号        市辖区        165        111
武月国际
武月大酒店以南        市辖区        271        167
宏鑫公寓
武穴市广济大道南侧        市辖区        72        32
　        　        　        9239        4019

对“项目名称”、“总套数”、“可售套数”做一些解释。
项目名称：是指目前在武穴市范围内，已取得项目《商品房预售许可证》的楼盘名称，即意味着目前在官方房产局允许对外销售的所有楼盘都在上表之列。不在列表，各位购房应注意风险。
总套数：是指在建项目，取得《商品房预售许可证》可官方允许对外销售的备案套数
可售套数：即在总套数中还没有被购买的套数。
例：X项目，总计10万方，取得预售许可证共有4栋，面积3万平方米，套数300套，可售100套。即这300套中已经有200套销售掉了，而且这200套是已经在房产局进行了备案登记的。
这其中有一个因素值得大家注意：分期付款和一次性付款的，有可能还没有到房产局做合同备案。在此提醒分期付款和一次性付款的业主，即时网签合同至房产局备案，以保证个人财产安全不受损害。

上表显示，武穴市截止2014年5月30日止，武穴共计有官方统计数据4019套未售。
2014年1至5月共计销售住宅商品房面积为：108329.34，套数907套。
2014年5月，销售住宅商品房面积为：24153.08，套数205套。
即前五月，平均销售181.4套。
——大家都知道，在武穴一年之中的旺季销售为春节、五一、十一、元旦。
即2014年5月末，四个旺季中已度过二个旺季。其平均销售值具有一定代表。
在这里请注意几个数字：
1、4019套未售，月均销售181.4套。即去化周期为22.16个月。
2、去除乡镇部分273+65+100=438套，即纯商业住宅商品房存量为：3581套，去化周期为19.74个月。
3、如果再去除戴家垸经济适用房980套，即供应套数为：2601，去化周期14.34个月。
什么意思呢，按地产行业对去化周期的理解：10个月，销售形势极好；20个月市场存在一定竞争，30个月楼盘竞争极度激烈，40个月（即采取减价求量），50-60个月，MY god 跳楼的节奏（类鄂尔多斯）。
分析到这里，大家可能明白，我要讲的是什么了：即武穴房价处于涨价趋势，一定程度上是供应量的问题。如果我们去除戴家垸经济适用房，那么去化周期会更短，即意味着房价的涨势预期在加大。我觉得其中一个重要因素，应该批评政府的土地供给政策行为。我的建议如下：
1、        加大土地供应量，增加市场供给。
2、        增加经济适用房的供应量，公平公正公开的使得经济适用房能为真正的低收入者减轻成本。
3、        加大引入规模品牌地产开发商，为武穴人民的居住生活带来真正有价值有意义的住宅生活享受。
14.34个月—22.16个月的去化周期，大家可以想象，房价为什么要涨。为什么不加大土地供应量，我们可以猜测，是为了土地增值及土地财政收入。在这样的去化周期里，房价以脱离武穴群众收入的速度飙升，是可以看得见的。同时，武穴楼盘品质与质量，也是可以想象的。在这样的一个价位，武穴的客户却享受不到这个价位应用的品质服务，我为武穴人民感到难受。

龍門太子

我先帮浪人占个沙发

一会给你上课

闲的蛋疼

你这些数据都是怎么来的，可信不

越灿烂越浪漫

真专业……呵呵……

设计也疯狂

我买了套上面没有提的房子？怎么办?

长江浪人

龍門太子 发表于 2014-5-30 17:23
我先帮浪人占个沙发

一会给你上课

看你说的，是楼主给我上了课，我只是感觉武穴的房子开发量少而小

楼主以事实为基础，数据说话，理性分析，专业角度，深感学习了

鸿福气天

数据可靠，是官方数字，大家可以登录这个网站http://www.wxfcj.com/Pubinfo/

垂涎...

这个分析本身还有很多漏洞，但限于数据因素，不能给出进一步完善的分析。但个人觉得总体上能在一定程度上得出武穴房价上涨的因素。
其中2010-2013年的数据没有，数据曲线趋势不明
      第二，在售而未取得预售许可证的，没有市场调查
      第三，未对武穴楼盘的分布做分析，也不够完善
      第四，对居民住宅的习惯、规范、情感需求未做分析
      第五，对楼盘不同价位因素未做分析。
      第六，未对未来市场的放量做预测和取得数据

爱我家园

武穴目前商品住宅小区没有一个像样的，房价确那么高!这样的价位在黄冈都可以买到很好的小区！

金莎造型

武穴的房子不验收就交房，房产证难拿，绿化严重缩水，规划随意改变，政府和开发商狼狈为奸。。。。。