人民币升值将打压房价 房地产属资产

逸枫居士

房地产属于资产，其价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的，也当然不(只)是由供求关系决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。

    货币就如同一把尺子，用它来度量房价，如果尺子缩短了（贬值），那么房价就会相应上涨；如果尺子拉长了（升值），那么房价就会相应下跌。中国人民银行的货币政策，尤其是人民币汇率政策是左右当前房价的关键因素。而鉴于2010年CPI的上涨前景，估计2010年房价还会继续上涨。

    现在房价上涨的关键原因是人民币存在购买力缩水的预期。这个预期导致大家提前买入房产来防止购买力缩水的风险。目前，人民币升值的可能性不大，但通货膨胀的压力是越来越大。在固定汇率机制下，加息不会抑制通货膨胀，只会提高房价。所以我担心如果通货膨胀真的到来，2010年房价还会有一轮波澜壮阔的上涨。

　 房价之所以上涨，和地方政府、开发商没有关系，只和央行的货币政策相关。只要继续实行适度宽松的货币政策，房价就很可能会继续涨下去。这并不是说过剩的货币流动性推高了房价，流动性只是货币政策的一部分。更重要的是人民币的发行机制和汇率政策，两者决定了人民币的实际购买力。国内房价下跌的可能性等于人民币升值的可能性。一个稳健而理智的政府现在似乎不应该有打压房价的动机，因为这有可能造成中国有史以来最大的银行体系坏账。

以上以及以下转自周洛华

　　我的邻居赵阿姨一直对我挺好的。她将近70岁了，退休后的这些年，一直忙着小区里的各种事务。虽不担任居委会的职位，她却总是自告奋勇地帮助大伙筹备各种活动，我们都喜欢她的热心肠。她还曾帮我介绍过几个女朋友，可惜那时候我或是忙于炒股、或是东奔西走调研上市公司、抑或是参加各路机构研讨会，没能领受她的好意。

　　我总是想着要报答她的热心肠，一度希望她来请教我有关股票投资的问题。令我惊讶的是，她从来不做股票。她退休后就买了一套房子给儿子结婚住，自己住老房子，然后又想法子付了首付，另外多买了一套房子，把老房子租出去收钱。10年来，她就一直守着这些房产，每月笑眯眯地收租，诚实地付按揭。结果是，她的投资收益战胜了同期上证指数，同期标普500指数，也战胜了股神巴菲特投资组合的回报。

　　我惊讶的是，从过去这些年的业绩来看，有那么多受过良好高等教育，总是西装笔挺的，看似社会精英的人才，以巴菲特为楷模，反复研究巴菲特的投资理念，希望复制他的成功却未能如愿，倒是这位没念过多少书的赵阿姨轻松地战胜了巴菲特。

　　我相信，像赵阿姨这样成功的投资人，在上海，在全国，还有许许多多。巴菲特的成功之路，其实很难复制，而赵阿姨的投资之道，则很容易做到。我们为什么对身边成功的老太太们的视而不见，却对远隔重洋的一个老头顶礼膜拜呢？

　　我现在越来越鄙视那一类所谓的金融人才，他们煞有介事地分析公司基本面，构建复杂的市场交易策略，每遇关键时刻总是说些模棱两可的话，表达重要内容时候喜欢说英语。我很惭愧，因为我也曾经是这一类人的一员。今天我要说，我们浪费了太多的青春，去做一些看似高深而花哨，却没有多少实际价值的工作，反而常常忽略了自己的家庭，老人和孩子的需求，我们总是把亲人对我们冀望之事的重要性放到工作以后，而跑输了行情之后又不肯承认自己的错误。结果是我们既辜负了亲情和友情，又跑输了行情。

　　我们应该向自己身边的榜样学习，赵阿姨忙里忙外接送家里的小孙子，照顾着有关节炎的老伴儿，张罗着社区的演唱会，指挥着街道的义工，她为自己家庭，为自己生活的社区，做出了实实在在的贡献。她的投资理念从来就非常简单朴素，一听就懂，那就是：钞票肯定越印越多，将来肯定要通货膨胀的，现在有钱就要去买房子。赵阿姨执行该交易策略的结果就是，她在过去10年中轻松地赢得了将近10倍的收益，并赢得了亲人和邻居们的一致好评。

　 估计会有人反驳说：“赵阿姨们未必将来继续成功，而巴菲特的投资组合则有可能在下一个10年跑赢你所说的这个赵阿姨”。我只想提醒说，这样的逻辑非常危险，这等于是说用十年的时间也未必能够证明某个交易策略的稳定盈利。我们不要忘记，实践是检验真理的唯一标准。当然，在过去10年中，黄金表现非常优异，但是如果把黄金放在过去30年里面去看，则几乎没有什么收益。谁都无法事先知道哪种交易策略在哪个时间段最优。如果知道的话，就等于说构建了永动机。无论是巴菲特还是赵阿姨，他们的投资其实是代表了他们各自的某种交易策略，谁也不能事先知道自己将在哪些年份的哪些投资跑赢指数。

　 当然，过去10年也有人通过各种渠道和关系挖到了更多的财富，但是赵阿姨们买入并持有房产的交易策略，是普通人都能够复制的。

　 3月22日，温家宝总理会见出席中国发展高层论坛2010年会的外方主要代表，听取大家的意见和建议，并就中美贸易摩擦所涉及的一些问题与大家作了深入和充分的交流。温总理说，“从去年10月到今年3月，中国从贸易顺差约200亿美元到今年3月贸易逆差80多亿美元，说句老实话，见到这种情况，我心里是暗暗高兴的，这是真心话”。从历史经验来看，贸易逆差的开始往往也意味着国内各类消费指数的抬头，世上没有两全之事，想要获得某种结果，就必须承受相应的代价。我们在有力回击国外有关要求人民币升值聒噪的同时，也使房地产成为今后很长一段时期的绝佳投资品种。想到这一层逻辑关系，我以为赵阿姨们有很大的概率在下一个10年中，继续轻松战胜巴菲特。
   
    此文并非任何劝诱行为，风险自担

逸枫居士

3.30在另外一个武穴论坛上发表了一篇文章建议投资者买入金山股份，现在看来是对的

饶为市

人民币升值应该是一件好事。

逸枫居士

如果您看完了我的这篇文章，还不太理解的话，请看另一篇文章
“人民币现在不应该升值”